如果開發(fā)商存在“表演式”施工，請立即做這七件事！

2023-06-27 11:42:51 來源：房產(chǎn)律師王玉臣

位于浙江紹興的王女士購買了翠湖隱秀府的房子，此前，該小區(qū)由于開發(fā)商之間存在矛盾，造成停工。目前雖然已經(jīng)復(fù)工，但是施工現(xiàn)場的工人數(shù)量僅幾十人。對此，開發(fā)商稱目前項(xiàng)目正常施工中，節(jié)點(diǎn)可控，公司會全力以赴保證如期保質(zhì)保量交付。據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門反饋，該小區(qū)的開發(fā)商之間確實(shí)存在矛盾，目前相關(guān)部門正在努力協(xié)調(diào)。

(相關(guān)資料圖)

由于開發(fā)商之間內(nèi)訌導(dǎo)致項(xiàng)目停工甚至爛尾的案例并不罕見。通常情況下，樓房爛尾可能是以下四個原因：一是資金問題；二是違規(guī)建設(shè)；三是股東打架；四是開發(fā)商的爛尾成本低。

因此，從目前看來，王女士所購買的樓盤是由于股東打架導(dǎo)致的停工。但是仍需要確認(rèn)開發(fā)商的資金是否存在問題，開發(fā)商是否存在轉(zhuǎn)移預(yù)售資金的行為。對照可能導(dǎo)致樓房爛尾的原因，購房人們可以通過以下方式進(jìn)行自查或者準(zhǔn)備維權(quán)：

一、核實(shí)買房時的首付款是否打進(jìn)了監(jiān)管賬戶。購房人需要核實(shí)買房支付的首付款是否打進(jìn)了該項(xiàng)目的資金監(jiān)管賬戶內(nèi)。按照相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商收取期房的房款必須使用監(jiān)管賬戶。在大部分城市的商品房買賣合同的范本里，一般都有監(jiān)管賬戶的相關(guān)約定，如果和合同內(nèi)沒有約定購房人可以直接去住建部門查詢。

二、核實(shí)銀行是否將貸款放進(jìn)監(jiān)管賬戶。購房人可以通過查看按揭貸款合同，貸款合同通常會明確約定開發(fā)商的收款賬戶，如果開發(fā)商的收款賬戶不是監(jiān)管賬戶，那么則需要小心了，銀行通常不會將剩余的房款打進(jìn)監(jiān)管賬戶。實(shí)際操作中，即使合同中的收款賬戶為監(jiān)管賬戶，銀行在放貸時可能也不會將房款打進(jìn)監(jiān)管賬戶，保險起見，購房人需要到貸款銀行去核實(shí)。一般而言，銀行會在放貸后給一個放貸記錄證明，或者其他的書面材料。這個材料上會體現(xiàn)開發(fā)商的收款賬戶。如果材料上找不到，購房人們也可以直接找銀行核實(shí)。

三、核實(shí)銀行是否在主體封頂后放貸。根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，對于住宅，只有在房屋所在樓棟的主體封頂后才可以放貸，否則屬于違規(guī)放貸。如果不知道放貸是在什么時間，通過第一次還貸時間來倒推。

四、盯緊監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金。購房人可以通過政府信息公開申請、查詢自己銀行流水等方式查清楚該項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預(yù)售資金。如果發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶上的資金存在異常，購房人們可以向住建部門提起相關(guān)的挪用預(yù)售房款資金查處申請，要求其對開發(fā)商的違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。如果相關(guān)部門沒有在規(guī)定的時間內(nèi)履行職責(zé)，購房人們可以提起相應(yīng)的行政訴訟，促進(jìn)其履行職責(zé)，進(jìn)而給開發(fā)商施加壓力，促進(jìn)復(fù)工。

五、核查開發(fā)商是否已經(jīng)被執(zhí)行。購房人們可以去中國執(zhí)行信息網(wǎng)輸入開發(fā)商的全稱，看一下它是否有被執(zhí)行的記錄，是否已經(jīng)被列入了失信名單。

六、積極協(xié)商，促使相關(guān)部門保交樓。保交樓政策下，購房人可以將問題反饋給相關(guān)部門，促使相關(guān)部門充分發(fā)揮協(xié)商、監(jiān)管作用，推動開發(fā)商復(fù)工復(fù)產(chǎn)，從而保質(zhì)保量按時交房。

七、提起相關(guān)違法查處。購房人可以充分運(yùn)用信息公開，進(jìn)一步挖掘開發(fā)商的違法違規(guī)點(diǎn)，視情況提起相關(guān)的違法查處。對于開發(fā)商存在的違法違規(guī)行為不要睜一只眼閉一只眼，包庇開發(fā)商的后果有可能是房屋無法通過規(guī)劃驗(yàn)收，從而無法交房。即使交了房，也會由于沒有通過規(guī)劃驗(yàn)收，而無法辦理房產(chǎn)證。

如果樓房爛尾，那么受害的購房人肯定不止一個，因此，購房人在此過程中可以團(tuán)結(jié)同小區(qū)的購房人們，共同維權(quán)，畢竟人多力量大。但是在組織過程中，筆者有以下建議：

首先，需要具備強(qiáng)有力的組織。這個強(qiáng)有力的組織并不是指購房人一定要是高知人群、專業(yè)人士，而是整個維權(quán)的集體擁有一個穩(wěn)定的組織架構(gòu)，可以使諸位購房人團(tuán)結(jié)一致的同時能夠各司其職，能夠確保戰(zhàn)爭的號角吹響時，大家是整齊、有力地向前沖。

其次，優(yōu)秀的購房人代表至關(guān)重要。在此衡量優(yōu)秀購房人的標(biāo)準(zhǔn)也不是學(xué)歷有多高、能力有多強(qiáng)。更重要的是，優(yōu)秀的購房人代表要人品好有時間，有頭腦，愿意為大家付出。而且購房人代表絕對不能只有一個兩個，一定要有多個，并且人數(shù)是單數(shù)。

最后，一定要有保密機(jī)制和反搭便車機(jī)制。維權(quán)的時候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀，既不想付出，又怕承擔(dān)風(fēng)險，只等著坐享其成。但往往這類人的存在，會使整個維權(quán)走向失敗。因此，在我們團(tuán)隊辦理這類的案件的時候，在和購房人建立委托關(guān)系前，我們會提出一個要求：購房人必須先簽署保密協(xié)議和議事規(guī)則。如果購房人不簽署這兩個文件，這個案子我們一定不會接。

目前來看，該項(xiàng)目還未到交房日期，雖然存在爛尾的風(fēng)險，但是還不能定義為爛尾樓。因此，需要購房人自查以上七項(xiàng)內(nèi)容，如果以上七項(xiàng)內(nèi)容中存在問題，則需要提防樓房爛尾。不要等到人去樓空再組織其他購房人維權(quán)，不要打沒有準(zhǔn)備的仗。

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