存量按揭利率對銀行影響有多大?

8月1日中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議提到“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。此前在7月24日政治局會(huì)議提到“通過增加居民收入擴(kuò)大消費(fèi)”，存量按揭利率下調(diào)降低購房者利息負(fù)擔(dān)、增加消費(fèi)意愿，符合政策導(dǎo)向。

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當(dāng)前銀行存量按揭利率約為4.7%左右，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70bp降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，我們估算可降低借款人月供約400元(約7%);全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用于消費(fèi)相當(dāng)于2022年社會(huì)消費(fèi)品零售

考慮到此前市場對存量按揭降息存在一定預(yù)期、估值仍位于歷史底部、后續(xù)穩(wěn)增長政策有望形成支持，我們對銀行股表現(xiàn)保持積極觀點(diǎn)。存量按揭降息對銀行負(fù)面影響有限。綜合來看，盡管存量按揭利率下調(diào)對銀行盈利可能造成一定影響，但提前還貸減少、后續(xù)可能的存款利率下調(diào)有望對負(fù)面影響進(jìn)行充分對沖;存量按揭利率調(diào)整也體現(xiàn)出政策明確的穩(wěn)增長導(dǎo)向，考慮到對宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的刺激作用，存量按揭利率下調(diào)對銀行負(fù)面影響有限。

住房貸款是很大一部分想要購房人的需求，住房貸款的市場顯而易見。在國內(nèi)主要一線城市，房貸的使用率已經(jīng)達(dá)到較高水準(zhǔn)。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。

今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。

房地產(chǎn)行業(yè)正顯現(xiàn)積極變化。未來，隨著國內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定，穩(wěn)樓市眾多舉措的綜合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，住房貸款市場有望進(jìn)一步趨穩(wěn)。展望下半年，市場信心猶在。有分析認(rèn)為，隨著地方救市政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場有望逐漸回穩(wěn)，成交整體好于上半年。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2027年住房貸款行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》顯示：

住房貸款行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及投資分析

住房貸款行業(yè)中，業(yè)內(nèi)專家分析稱，作為貸款市場報(bào)價(jià)利率，LPR保持不變是立足于宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)，而房貸利率上浮，反映出監(jiān)管對房地產(chǎn)市場的定向調(diào)控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控趨勢。

央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給金融機(jī)構(gòu)劃定了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限“兩道紅線”，規(guī)定工農(nóng)中建交、國開行和郵儲(chǔ)等大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限是40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%;城市商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限則分別為22.5%、17.5%。因此，銀行對房地產(chǎn)的貸款和對個(gè)人的住房貸款都被設(shè)置了上限，需通過加息、延長貸款周期甚至停貸的方式，調(diào)劑上限壓力。

住房貸款行業(yè)競爭格局分析

隨著相關(guān)指導(dǎo)意見和實(shí)施細(xì)則進(jìn)一步落地，長租房、保障性住房迎來發(fā)展窗口期，也為銀行業(yè)帶來展業(yè)機(jī)遇。中行研究院相關(guān)研究人士認(rèn)為，保障性住房相關(guān)貸款符合國家大政方針，支持更好滿足居民的合理住房需求，是銀行拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵突破口。預(yù)計(jì)2022年保障性安居工程貸款余額有望突破8萬億元。

銀行業(yè)積極創(chuàng)新服務(wù)模式，延展金融服務(wù)的邊界。“在培育住房租賃市場時(shí)，傳統(tǒng)銀行只提供貸款的方式不可行。為此，我們用服務(wù)社會(huì)的新金融理念重構(gòu)金融產(chǎn)品與服務(wù)。”建行董事長田國立表示。

為推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展，建行從三個(gè)方面破局。在金融端，建行不斷強(qiáng)化住房租賃的融資服務(wù)。“我們制定了一整套專屬的住房租賃項(xiàng)目評估篩選機(jī)制，不斷加大住房租賃貸款支持力度，到去年底相關(guān)貸款余額超過1300億元，今年增速也比較快。同時(shí)，我們積極提供住房租賃項(xiàng)目REITs服務(wù)，吸引更多資金進(jìn)入住房租賃市場。”

在房源端，建行依托子公司建信住房，采用公改租、商改租以及在集體建設(shè)地、劃撥地上新建保障型租賃住房的方式，協(xié)助籌集房源。目前，建信住房管理的保租房和長租房房源達(dá)到12.9萬套，管理的長租社區(qū)達(dá)到179個(gè)。同時(shí)，創(chuàng)新推出存房業(yè)務(wù)，盤活企事業(yè)單位和居民個(gè)人的閑置住房作為長租房房源。在平臺(tái)端，建行不斷完善住房租賃交易平臺(tái)。2021年底，建行住房租賃交易平臺(tái)——CCB建融家園實(shí)名注冊的個(gè)人用戶超過3800萬戶，企業(yè)用戶超過15000戶。此外，支持住建部搭建保障型租賃住房APP，覆蓋59個(gè)城市。

住房面積需求會(huì)不斷增大

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài)，但在國家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來人們住房面積需求會(huì)不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見成效，市場降溫明顯。開年以來，房地產(chǎn)市場政策持續(xù)收緊。房住不炒下，這一趨勢還在繼續(xù)。

目前，住房租賃調(diào)控政策而言，主要限制的是商業(yè)貸款。目前房地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài)，但在國家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來人們住房面積需求會(huì)不斷增大。

住房貸款行業(yè)報(bào)告對中國住房貸款行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了住房貸款市場潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

未來，住房貸款行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請點(diǎn)擊《2022-2027年住房貸款行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

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