上市房企“仙股”不斷！樓市重磅利好政策持續(xù)出臺(tái) 投資者信心何時(shí)恢復(fù)？

2023-08-26 09:13:49 來(lái)源：證券時(shí)報(bào)·e公司

今日，受房地產(chǎn)利好政策推動(dòng)，房地產(chǎn)板塊直線大幅拉升，其中在港交所上市的內(nèi)房股富力地產(chǎn)大漲超過(guò)5%，股價(jià)重回1港元/股上方，從而暫時(shí)擺脫了“仙股”的稱號(hào)。

(資料圖片)

實(shí)際上，近期，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、SOHO中國(guó)等多家知名民營(yíng)房企紛紛淪為“仙股”引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

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截至8月25日收盤，碧桂園報(bào)收0.81港元，漲幅5.19%，總市值223.9億港元；融創(chuàng)中國(guó)報(bào)0.89港元，下跌3.26%，總市值48.5億港元；SOHO中國(guó)報(bào)0.97港元，下跌3%，總市值50億港元。

業(yè)內(nèi)人士在接受證券時(shí)報(bào)·e公司記者采訪時(shí)表示，知名房企股價(jià)紛紛跌破1元，淪為“仙股”，一方面在于房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售依然較弱，房企融資環(huán)境改善有限，非銀融資規(guī)模仍在下降。另一方面，部分民營(yíng)房企已經(jīng)出險(xiǎn)，債務(wù)重組尚未完成，導(dǎo)致投資者信心不足等。

值得一提的是，今天下午，多項(xiàng)房地產(chǎn)領(lǐng)域利好政策落地，多部委明確推進(jìn)首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”、延長(zhǎng)1年內(nèi)換房退稅優(yōu)惠等，這也將有望帶動(dòng)市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)，提振投資者信心成為共識(shí)。

受樓市利好政策推動(dòng)，A股房地產(chǎn)板塊午后大幅拉升逆勢(shì)走強(qiáng)，可見(jiàn)投資者信心正在恢復(fù)。個(gè)股方面，京投發(fā)展、中迪投資、珠江股份等多股漲停，大龍地產(chǎn)漲超7%，渝開發(fā)、濱江集團(tuán)、中華企業(yè)、華發(fā)股份等紛紛跟漲。

內(nèi)房股仙股隊(duì)伍擴(kuò)容

8月25日，SOHO中國(guó)持續(xù)下跌，截至收盤跌3%，報(bào)0.97港元/股，這也意味著其正式淪為仙股，總市值僅為50億港元，而該公司最高市值曾達(dá)到約620億港元。

從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)看，8月18日早間，SOHO中國(guó)披露了公司2023年上半年業(yè)績(jī)。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8.215億元，上年同期為8.96億元，同比減少8.32%。SOHO中國(guó)表示，營(yíng)業(yè)收入下降主要是由于辦公樓及商鋪物業(yè)租賃市場(chǎng)需求疲軟。不過(guò)，集團(tuán)投資物業(yè)平均出租率已企穩(wěn)并恢復(fù)至約79%。

利潤(rùn)方面，上半年，該公司毛利為6.78億元，上年同期為7.42億元，同比減少8.61%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)約4.9億元，同比下降約32.99%；歸母凈利潤(rùn)1361.3萬(wàn)元，同比下降92.86%；公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為42%，平均借貸成本約為4.7%。

截至6月30日，SOHO中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約6.27億元，銀行貸款及其他貸款約160.46億元，總負(fù)債約315.19億元，凈流動(dòng)負(fù)債約71.7億元，總資產(chǎn)約689.2億元。

值得一提的是，SOHO中國(guó)在公告中還提到，截至2023年6月30日，公司已支付土地增值稅3060萬(wàn)元，尚有19.86億元的土地增值稅和相關(guān)滯納金未被償付。

二級(jí)市場(chǎng)方面，2023年上半年業(yè)績(jī)披露之后的第一個(gè)交易日，SOHO中國(guó)股價(jià)大幅下跌近10%，報(bào)收1.05港元，此后幾個(gè)交易日連續(xù)跌勢(shì)，今日股價(jià)正式跌破1港元/股。

除了SOHO中國(guó)外，近日，多家知名港股內(nèi)房股也相繼淪為了仙股。

8月23日，頭部房企之一的富力地產(chǎn)暴跌15.60%，股價(jià)跌破1港元，報(bào)0.92港元/股。不過(guò)，次個(gè)交易日股價(jià)收漲超5%。今日，富力地產(chǎn)再次延續(xù)漲勢(shì)，股價(jià)重回1港元上方，報(bào)收1.02港元，從而暫時(shí)擺脫了“仙股”的稱號(hào)。

8月10日，富力地產(chǎn)公告關(guān)于商票逾期的情況，截至2023年6月30日該公司及下屬子公司有兩筆金額達(dá)到1000萬(wàn)元的商票為逾期狀態(tài)，前述商票逾期金額合計(jì)為3072.74萬(wàn)元。

談及商票逾期原因，富力地產(chǎn)直言，受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境等多重因素的影響，公司銷售及融資等業(yè)務(wù)低迷，公司整體面臨一定的流動(dòng)性壓力。特別是公司銷售情況持續(xù)大幅下滑，2023年1-6月總協(xié)議銷售金額為135.4億元，較2022年同比下降約49%。在前述背景下，公司及下屬子公司因階段性資金緊張導(dǎo)致商票逾期情況的發(fā)生。

8月21日，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)跌破1港元/股，其也成為了仙股。8月18日，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，預(yù)期2023年上半年虧損在150億元至160億元，2022年同期，融創(chuàng)中國(guó)虧損約187.6億元。對(duì)于虧損的原因，融創(chuàng)中國(guó)直言，期間錄得虧損主要由于受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，期間結(jié)轉(zhuǎn)的收入較少且結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)項(xiàng)目毛利率較低，及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失等所致。

更早之前，碧桂園也成為了仙股。8月11日開盤，碧桂園股價(jià)開啟大幅下跌，當(dāng)日收盤時(shí)跌破1港元，報(bào)收0.98港元。 8月10日，碧桂園發(fā)布了盈利警告，稱受銷售與再融資環(huán)境不利影響，2023年上半年預(yù)計(jì)出現(xiàn)較大的虧損，預(yù)期上半年度凈虧損約450億元至550億元，公司正承受階段性的流動(dòng)壓力。此前，碧桂園兩筆美元債務(wù)利息選擇延期支付，碧桂園直言面臨階段性流動(dòng)性壓力。

樓市銷售環(huán)境較弱

從房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境來(lái)看，目前樓市銷售依然較弱，這也是二級(jí)市場(chǎng)對(duì)房企投資信心不足的一大背景。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，TOP100房企銷售總額同比下降4.6%，降幅相比上月擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)。其中TOP100房企單月銷售額同比連續(xù)兩月大幅下降，7月銷售額同比下降34.1%，降幅較6月擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)克而瑞研報(bào)，7 月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)創(chuàng)近年新低，百?gòu)?qiáng)房企當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額 3504 億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比下降 33.5%，同比下降 33.1%；1-7月累計(jì)業(yè)績(jī)由正轉(zhuǎn)負(fù)降低 4.7%。

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月商品房銷售面積同比下降6.5%；從供應(yīng)端來(lái)看，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.5%、新開工面積同比下降24.5%；從資金來(lái)源看，1-7月房企到位資金同比降幅擴(kuò)大至11.2%，其中定金及預(yù)收款同比增速較1-6月下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)e公司記者表示，企融資環(huán)境改善有限，非銀融資規(guī)模仍在下降，也影響著投資者預(yù)期判斷?！皬姆科蠼?jīng)營(yíng)來(lái)看，部分企業(yè)債務(wù)重組沒(méi)有完成，營(yíng)收及盈利能力嚴(yán)重下降，投資人對(duì)于企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)及未來(lái)發(fā)展缺乏信心。此外，近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，絕大部分已停止拿地，缺乏新增土地儲(chǔ)備將給企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)不利影響，即使企業(yè)完成風(fēng)險(xiǎn)出清、恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，也難得獲得超行業(yè)大勢(shì)的發(fā)展速度?！?/p>

實(shí)際上，出險(xiǎn)房企如何提升投資者信心備受各方關(guān)注。對(duì)此，劉水建議，出險(xiǎn)房企特別是實(shí)際控制人或大股東要積極自救，取信于債權(quán)人。其次，應(yīng)統(tǒng)籌考慮自身資產(chǎn)和債務(wù)情況，制定切實(shí)可行的回款計(jì)劃，使債權(quán)人和投資人增強(qiáng)信心，債務(wù)重組方案早日通過(guò)并且落地。此外，加快銷售促回款，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。最后，置入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)+股東增持或回購(gòu)、引入戰(zhàn)略投資者等措施能夠在一定程度上提振股東信心。

多項(xiàng)重磅政策落地

值得一提的是，今日，房地產(chǎn)領(lǐng)域多項(xiàng)利好政策重磅落地。25日下午，據(jù)新華社報(bào)道，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策是由住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的，也意味著政策組合拳繼續(xù)出臺(tái)，也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升中非常重磅的政策?！坝^察目前國(guó)家和地方的政策，地方上出臺(tái)政策比較多，尤其是一些二線城市持續(xù)發(fā)布政策，但是市場(chǎng)方面依然很期待高層有一個(gè)更為統(tǒng)一的政策。此次三部門出臺(tái)政策，明確定調(diào)，對(duì)于后續(xù)各地房地產(chǎn)政策的開展具有非常好的指導(dǎo)價(jià)值?！?/p>

同日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，整體來(lái)看，在7月24日高層會(huì)議之后，多部委接連釋放政策利好，為市場(chǎng)注入了信心，有助于穩(wěn)定各方預(yù)期。相較于以往，此次政策更加細(xì)化和具體，明確推進(jìn)首套住房不認(rèn)貸、延長(zhǎng)1年內(nèi)換房退稅優(yōu)惠，為各地政策執(zhí)行指明了方向，若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，將有望帶動(dòng)市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)恢復(fù)。

“近期高層及各部委密集發(fā)聲，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心的修復(fù)，但從政策改善到市場(chǎng)見(jiàn)效通常需要一個(gè)過(guò)程，因此在高層定調(diào)之后更需要地方加快落實(shí)具體政策，尤其是政策較為嚴(yán)格的核心一二線城市，政策優(yōu)化將有助于推動(dòng)銷售企穩(wěn)。此外，在房地產(chǎn)銷售未實(shí)現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度的保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！眲⑺J(rèn)為。

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