上市房企“仙股”不斷！樓市重磅利好政策持續(xù)出臺投資者信心何時恢復(fù)？

2023-08-26 09:13:49 來源：證券時報·e公司

今日，受房地產(chǎn)利好政策推動，房地產(chǎn)板塊直線大幅拉升，其中在港交所上市的內(nèi)房股富力地產(chǎn)大漲超過5%，股價重回1港元/股上方，從而暫時擺脫了“仙股”的稱號。

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實際上，近期，碧桂園、融創(chuàng)中國、SOHO中國等多家知名民營房企紛紛淪為“仙股”引發(fā)市場關(guān)注。

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截至8月25日收盤，碧桂園報收0.81港元，漲幅5.19%，總市值223.9億港元；融創(chuàng)中國報0.89港元，下跌3.26%，總市值48.5億港元；SOHO中國報0.97港元，下跌3%，總市值50億港元。

業(yè)內(nèi)人士在接受證券時報·e公司記者采訪時表示，知名房企股價紛紛跌破1元，淪為“仙股”，一方面在于房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售依然較弱，房企融資環(huán)境改善有限，非銀融資規(guī)模仍在下降。另一方面，部分民營房企已經(jīng)出險，債務(wù)重組尚未完成，導(dǎo)致投資者信心不足等。

值得一提的是，今天下午，多項房地產(chǎn)領(lǐng)域利好政策落地，多部委明確推進首套住房“認房不認貸”、延長1年內(nèi)換房退稅優(yōu)惠等，這也將有望帶動市場銷售好轉(zhuǎn)，提振投資者信心成為共識。

受樓市利好政策推動，A股房地產(chǎn)板塊午后大幅拉升逆勢走強，可見投資者信心正在恢復(fù)。個股方面，京投發(fā)展、中迪投資、珠江股份等多股漲停，大龍地產(chǎn)漲超7%，渝開發(fā)、濱江集團、中華企業(yè)、華發(fā)股份等紛紛跟漲。

內(nèi)房股仙股隊伍擴容

8月25日，SOHO中國持續(xù)下跌，截至收盤跌3%，報0.97港元/股，這也意味著其正式淪為仙股，總市值僅為50億港元，而該公司最高市值曾達到約620億港元。

從經(jīng)營業(yè)績看，8月18日早間，SOHO中國披露了公司2023年上半年業(yè)績。

財報顯示，今年上半年，SOHO中國實現(xiàn)營收8.215億元，上年同期為8.96億元，同比減少8.32%。SOHO中國表示，營業(yè)收入下降主要是由于辦公樓及商鋪物業(yè)租賃市場需求疲軟。不過，集團投資物業(yè)平均出租率已企穩(wěn)并恢復(fù)至約79%。

利潤方面，上半年，該公司毛利為6.78億元，上年同期為7.42億元，同比減少8.61%；實現(xiàn)經(jīng)營利潤約4.9億元，同比下降約32.99%；歸母凈利潤1361.3萬元，同比下降92.86%；公司的凈資產(chǎn)負債率約為42%，平均借貸成本約為4.7%。

截至6月30日，SOHO中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約6.27億元，銀行貸款及其他貸款約160.46億元，總負債約315.19億元，凈流動負債約71.7億元，總資產(chǎn)約689.2億元。

值得一提的是，SOHO中國在公告中還提到，截至2023年6月30日，公司已支付土地增值稅3060萬元，尚有19.86億元的土地增值稅和相關(guān)滯納金未被償付。

二級市場方面，2023年上半年業(yè)績披露之后的第一個交易日，SOHO中國股價大幅下跌近10%，報收1.05港元，此后幾個交易日連續(xù)跌勢，今日股價正式跌破1港元/股。

除了SOHO中國外，近日，多家知名港股內(nèi)房股也相繼淪為了仙股。

8月23日，頭部房企之一的富力地產(chǎn)暴跌15.60%，股價跌破1港元，報0.92港元/股。不過，次個交易日股價收漲超5%。今日，富力地產(chǎn)再次延續(xù)漲勢，股價重回1港元上方，報收1.02港元，從而暫時擺脫了“仙股”的稱號。

8月10日，富力地產(chǎn)公告關(guān)于商票逾期的情況，截至2023年6月30日該公司及下屬子公司有兩筆金額達到1000萬元的商票為逾期狀態(tài)，前述商票逾期金額合計為3072.74萬元。

談及商票逾期原因，富力地產(chǎn)直言，受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境等多重因素的影響，公司銷售及融資等業(yè)務(wù)低迷，公司整體面臨一定的流動性壓力。特別是公司銷售情況持續(xù)大幅下滑，2023年1-6月總協(xié)議銷售金額為135.4億元，較2022年同比下降約49%。在前述背景下，公司及下屬子公司因階段性資金緊張導(dǎo)致商票逾期情況的發(fā)生。

8月21日，融創(chuàng)中國股價跌破1港元/股，其也成為了仙股。8月18日，融創(chuàng)中國公告稱，預(yù)期2023年上半年虧損在150億元至160億元，2022年同期，融創(chuàng)中國虧損約187.6億元。對于虧損的原因，融創(chuàng)中國直言，期間錄得虧損主要由于受房地產(chǎn)市場下行的影響，期間結(jié)轉(zhuǎn)的收入較少且結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)項目毛利率較低，及外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失等所致。

更早之前，碧桂園也成為了仙股。8月11日開盤，碧桂園股價開啟大幅下跌，當日收盤時跌破1港元，報收0.98港元。 8月10日，碧桂園發(fā)布了盈利警告，稱受銷售與再融資環(huán)境不利影響，2023年上半年預(yù)計出現(xiàn)較大的虧損，預(yù)期上半年度凈虧損約450億元至550億元，公司正承受階段性的流動壓力。此前，碧桂園兩筆美元債務(wù)利息選擇延期支付，碧桂園直言面臨階段性流動性壓力。

樓市銷售環(huán)境較弱

從房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境來看，目前樓市銷售依然較弱，這也是二級市場對房企投資信心不足的一大背景。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，TOP100房企銷售總額同比下降4.6%，降幅相比上月擴大4.7個百分點。其中TOP100房企單月銷售額同比連續(xù)兩月大幅下降，7月銷售額同比下降34.1%，降幅較6月擴大4.7個百分點。根據(jù)克而瑞研報，7 月百強房企業(yè)績表現(xiàn)創(chuàng)近年新低，百強房企當月實現(xiàn)銷售操盤金額 3504 億元，單月業(yè)績環(huán)比下降 33.5%，同比下降 33.1%；1-7月累計業(yè)績由正轉(zhuǎn)負降低 4.7%。

8月15日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月商品房銷售面積同比下降6.5%；從供應(yīng)端來看，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.5%、新開工面積同比下降24.5%；從資金來源看，1-7月房企到位資金同比降幅擴大至11.2%，其中定金及預(yù)收款同比增速較1-6月下降2.9個百分點。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對e公司記者表示，企融資環(huán)境改善有限，非銀融資規(guī)模仍在下降，也影響著投資者預(yù)期判斷。“從房企經(jīng)營來看，部分企業(yè)債務(wù)重組沒有完成，營收及盈利能力嚴重下降，投資人對于企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營及未來發(fā)展缺乏信心。此外，近兩年房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，絕大部分已停止拿地，缺乏新增土地儲備將給企業(yè)中長期發(fā)展帶來不利影響，即使企業(yè)完成風險出清、恢復(fù)正常經(jīng)營，也難得獲得超行業(yè)大勢的發(fā)展速度。”

實際上，出險房企如何提升投資者信心備受各方關(guān)注。對此，劉水建議，出險房企特別是實際控制人或大股東要積極自救，取信于債權(quán)人。其次，應(yīng)統(tǒng)籌考慮自身資產(chǎn)和債務(wù)情況，制定切實可行的回款計劃，使債權(quán)人和投資人增強信心，債務(wù)重組方案早日通過并且落地。此外，加快銷售促回款，促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展。最后，置入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)+股東增持或回購、引入戰(zhàn)略投資者等措施能夠在一定程度上提振股東信心。

多項重磅政策落地

值得一提的是，今日，房地產(chǎn)領(lǐng)域多項利好政策重磅落地。25日下午，據(jù)新華社報道，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策是由住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的，也意味著政策組合拳繼續(xù)出臺，也是當前房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升中非常重磅的政策。“觀察目前國家和地方的政策，地方上出臺政策比較多，尤其是一些二線城市持續(xù)發(fā)布政策，但是市場方面依然很期待高層有一個更為統(tǒng)一的政策。此次三部門出臺政策，明確定調(diào)，對于后續(xù)各地房地產(chǎn)政策的開展具有非常好的指導(dǎo)價值。”

同日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，整體來看，在7月24日高層會議之后，多部委接連釋放政策利好，為市場注入了信心，有助于穩(wěn)定各方預(yù)期。相較于以往，此次政策更加細化和具體，明確推進首套住房不認貸、延長1年內(nèi)換房退稅優(yōu)惠，為各地政策執(zhí)行指明了方向，若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，將有望帶動市場銷售好轉(zhuǎn)恢復(fù)。

“近期高層及各部委密集發(fā)聲，帶動了房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心的修復(fù)，但從政策改善到市場見效通常需要一個過程，因此在高層定調(diào)之后更需要地方加快落實具體政策，尤其是政策較為嚴格的核心一二線城市，政策優(yōu)化將有助于推動銷售企穩(wěn)。此外，在房地產(chǎn)銷售未實現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度的保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”劉水認為。

（文章來源：證券時報·e公司）

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