當2019年悄然逝去，樓市又走過了一個看似平凡卻又不平凡的一年。這一年，在房住不炒、穩(wěn)字當頭政策的持續(xù)推進過程中，全國樓市總體呈現(xiàn)了“穩(wěn)定”的格局。

不過，在因城施策的貫徹實行中，各地樓市表現(xiàn)也各有不同。有的城市人才政策松動;有的城市商品房庫存走高;有的城市上半年與下半年“冰火兩重天”……

在上海，這一年，土地成交面積同比增加23.1%，成交金額卻同比減少3.6%;這一年，上海共計發(fā)放246張預售許可證，涉及203個項目，新增商品房約762萬平方米，總體低于2018年;這一年，二手房成交量增加近5成，迎來爆發(fā)。

那么，上海土地市場價格緣何走低?新房、二手房表現(xiàn)為何走向兩極?而新的突破究竟應該何處尋?

土地價格滑落

“地王沒了”，是上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對2019年上海土地市場的第一印象。他說，這一年土地成交量、成交金額走向相反，土地價格整體出現(xiàn)滑落。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止2019年12月22日，上海經(jīng)營性土地成交面積達到510.5萬平方米，同比增加23.1%;成交土地金額1551.4億元，同比減少3.6%。

“土地價格有所下滑，一方面是供應增多預期放松;另一方面是外圍遠郊區(qū)域供應多，拉低了價格。”盧文曦指出，造成土地價格回落的原因，與2019年土地結(jié)構(gòu)不無關系。

拆分來看，截止2019年12月22日，上海住宅用地成交面積344.5萬平方米，同比增加114.6%;商業(yè)、辦公等用地則成交134.4萬平方米，同比減少30.9%。

按照盧文曦的說法，今年相對火熱的住宅市場，絕大部分宅地以底價成交，只有個別宅地溢價率超過10%，目前宅地的成交樓板價基本在區(qū)域內(nèi)所售住宅價格的6折左右，而溢價率排名靠前的幾乎都是商辦地塊。

另據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，溢價率排名前5的均是商辦地塊，溢價率分別為109.70%、64.10%、49.30%、24.60%、23.10%。

對于宅地溢價率走低的原因，盧文曦認為一方面是土地供應空間越來越趨于遠郊，不少地塊所在版塊沒有軌道交通規(guī)劃，位置相對較“偏”，比較偏遠的地區(qū)租賃市場遠不及市區(qū)需求量大;另一方面，15%自持的規(guī)定使得房企沒有特別好的應對方案，這限制了房企拿地的價格承受力。

環(huán)境之外，同策研究院首席分析師張宏偉認為這與制度也有一定的關系。“上海實行的復合土拍政策，很多中小企業(yè)不具備相應資格，基本上是大型品牌房企競拍，這個制度本身也導致整個市場的溢價率不會太高。另外，上海有一些上百億的超大體量項目，這些地塊總價比較高，其實樓面價相對還算合理，溢價率也不高。”

盡管土地市場回落跡象明顯，但盧文曦認為今后上海土地市場的競爭只會越來越激烈。“雖然上海還有其產(chǎn)業(yè)，比如工業(yè)、金融等，但房地產(chǎn)依然對經(jīng)濟起到一定的貢獻。因此，2020年土地供應不會出現(xiàn)明顯收縮，成交預計和2019年相仿，尤其是住宅土地，會保持穩(wěn)定供應，但是想刷新地王價格也有難度。”

新房認籌率走低

與土地市場上宅地的火熱不同，新房市場顯得有些低迷。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從認籌水平來看，2019年新房認籌率為50%，并且全部認籌完畢的項目不多，一些遠郊樓盤認籌率甚至不到20%。

盧文曦告訴財經(jīng)網(wǎng)，一般情況下，住宅的認籌率在7-8成。在2018年，很多豪宅全部認籌完畢，甚至出現(xiàn)平均1.5-2個家庭搶1套房源的現(xiàn)象。

“以往推盤喜歡少量推盤，以增加人氣，為下一步漲價做鋪墊。但是在限價背景下，不少房企放棄漲價幻想，很多項目一口氣推出10萬平方米以上的量，不少樓盤幾乎整個項目一次性拿出來銷售。”盧文曦表示，這主要是由于限價導致后續(xù)項目漲價預期不足，甚至會有降價壓力，與其等政策松動不如快速出貨，掌握主動權(quán)。

或許受益于開發(fā)商的積極推盤，截至2019年12月22日，新建商品住宅成交749.9萬平方米，同比增加19.1%。但值得注意的是，同期新房庫存總量已經(jīng)高達871.2萬平方米，創(chuàng)近3年來的庫存量新高。

盧文曦認為，上海在調(diào)控方面一向嚴格，樓市政策松綁的可能性不高，預計明年成交量依然會有780萬平方米左右的成交量。若以此計算，即使明年沒有新盤入市，市場上的供應量也將近超出需求量100萬平方米。

“今年一季度或者二季度，市場上有可能會出現(xiàn)一些定向?qū)捤桑屖袌鲇幸欢ǖ膹吞K。”張宏偉表示，這種反彈應該在小幅度的合理范圍之內(nèi)，主要是避免市場過度下滑。

機遇在哪兒？

市場疊加政策，房企陷入了“危機”之中。但“危機”一詞還有另一種解釋，意指有危險又有機會的時刻。

那么，市場的機會在哪兒?多位專家認為，現(xiàn)在“穩(wěn)”主要談的是住宅市場，商辦體量小，上海需求釋放點之一在于舊改。

根據(jù)《上海城市總體規(guī)劃(2017-2035)》，到2035年，上海建設用地總規(guī)模控制為3200平方公里，這意味著上海的發(fā)展重點由“城市擴張”轉(zhuǎn)向“城市更新”，城市未來的發(fā)展空間，將從改造和重構(gòu)已建成的區(qū)域產(chǎn)生。

另據(jù)華夏時報報道，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委員會此前透露，根據(jù)計劃，2020年上海中心城區(qū)將完成二級舊里以下房屋改造55萬平方米、2.8萬戶。

盧文曦表示，“作為房企來說，雖然舊改利潤上可能不及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，但安全邊際要高很多，而且從實際成交來看，這些項目也會受到原住民青睞。預計2020年舊改數(shù)量增幅可能在1成左右。”而在張宏偉看來，盡管舊改項目對房企的資金鏈提出了要求，但正好適應融資成本低的房企。

此外，舊改也一定程度上激發(fā)了二手房的市場需求。盧文曦表示，舊改釋放諸多購買力，現(xiàn)在動遷能安置到周康之類的近郊已經(jīng)是很好的地段，但多數(shù)情況是在遠郊拿實物補償。

“因此不少業(yè)主選擇貨幣安置，這些需求直接導向二手房市場。區(qū)域內(nèi)如果有舊改，周邊區(qū)域的二手房市場多少會感受到市場的異動。一些總價低于250萬元的房源議價空間從原先的3%縮水到1%。”

盧文曦認為，舊改是穩(wěn)經(jīng)濟發(fā)展的重要抓手，2020年舊改或維持和2019年相當力度。“和2019年相仿，至少會有1.5萬戶需求直接推向二手房市場，在需求依托下，成交量有機會穩(wěn)定在1.8萬套/月。但是這個量也僅僅是‘平均水平 ’，不具備漲價的前提。”

舊改之外，市場上也形成了另一種小趨勢：95后漸漸成為主力。貝殼研究院報告指出，2019年購房人群中，武漢、重慶、成都95后占比超過41%，南京甚至達到45%，北京95后購房比例增幅最高。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱指出，在購房置業(yè)選擇面積段的統(tǒng)計中，95后群體中有57%的購房者一步到位買三房。在房源選擇中，95后更看重交通便利程度、健身設施與娛樂活動場所。而95后對教育學區(qū)、幼兒園及學校、肉菜市場等需求較低。

而迎合當下年輕人的需求有多么重要，2020年的B站跨年晚會或許已經(jīng)給出了答案。

文/王亞靜(責編：高雅)