在剛剛過(guò)去的2019年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，毫無(wú)懸念創(chuàng)出新高。

受益于行業(yè)規(guī)模的增長(zhǎng)，地產(chǎn)股在2019年的走勢(shì)也頗為喜人。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2019年TOP100房企漲跌幅均值為39.4%，市值較2018年出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。其中5家上市房企漲幅超過(guò)100%，28家漲幅超過(guò)50%，46家漲幅超過(guò)30%。

進(jìn)入2020年第一個(gè)月，受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，新年港股開(kāi)市后房地產(chǎn)股也持續(xù)低迷。那行，這種情況是否會(huì)延續(xù)?2020年，地產(chǎn)股能否像去年那樣保持較好的漲勢(shì)?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從行業(yè)總體發(fā)展、房企個(gè)股業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及券商機(jī)構(gòu)報(bào)告進(jìn)行梳理研判，解讀房地產(chǎn)行業(yè)的投資潛力所在。

新冠肺炎疫情來(lái)襲短期影響地產(chǎn)股

1月30日，港股迎來(lái)2020年春節(jié)后的第二個(gè)交易日。恒生指數(shù)在1月29日下挫2.82%迎來(lái)開(kāi)門(mén)下挫之后，1月30日再度下跌2.62%，已跌穿27000點(diǎn)大關(guān)，收于26441.72點(diǎn)。

受到大盤(pán)影響，港股房地產(chǎn)股持續(xù)走弱，全線下挫。截至1月30日收盤(pán)，萬(wàn)科企業(yè)報(bào)收27.5元/股，跌幅為2.97%;中國(guó)海外發(fā)展報(bào)收25.35元/股，跌幅為2.31%;融創(chuàng)中國(guó)收于37.7元/股，跌幅為4.07%;佳兆業(yè)集團(tuán)收于3.27元/股，跌幅為5.49%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：據(jù)1月29日港股收盤(pán)統(tǒng)計(jì)制圖：每經(jīng)編輯魏文藝

市場(chǎng)分析認(rèn)為，港股普跌的原因在于，中國(guó)內(nèi)地新型冠狀病毒感染的肺炎疫情于新春假期后快速擴(kuò)散，影響了投資氣氛。具體到房地產(chǎn)股，多名分析師、投資者在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的走勢(shì)應(yīng)該仍被看好。

一位不愿具名的券商研究部高管告訴記者，短期來(lái)看，房地產(chǎn)股的走勢(shì)仍取決于疫情的發(fā)展。“商業(yè)減租直接影響收入，短期銷(xiāo)售也可能會(huì)弱一些。”

上述券商研究部高管續(xù)稱(chēng)，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)受到的影響仍然較小，比很多行業(yè)還是要好。核心原因在于，例如旅游和餐飲，春節(jié)檔沒(méi)了就補(bǔ)不上來(lái)了，沒(méi)了就沒(méi)了。但是住房需求不一樣，真實(shí)的住房需求，可能一季度不去看了，留著后面釋放。

需要警惕的是，雖然行業(yè)的總體需求仍然存在，但具體到個(gè)股表現(xiàn)，卻各不相同。一位私募機(jī)構(gòu)高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng)，(短期內(nèi))地產(chǎn)公司會(huì)很難熬。“地產(chǎn)公司一直在借新還舊來(lái)滾動(dòng)債務(wù)，(估計(jì))有一些公司會(huì)滾不下去，中小地產(chǎn)商麻煩大。”

在這種背景下，龍頭房企的安全邊際依然較高，而高杠桿的中小型房企則面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

“穩(wěn)”基調(diào)下增長(zhǎng) 融資邊際好轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模還能再探高嗎?專(zhuān)業(yè)人士、券商機(jī)構(gòu)對(duì)此看法不一，但有一點(diǎn)可以達(dá)成共識(shí)，即是房地產(chǎn)行業(yè)將以“穩(wěn)”為主，保持高位運(yùn)行。

正如恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前所言，這個(gè)行業(yè)還是要穩(wěn)定，“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”，而不是要這個(gè)行業(yè)大規(guī)模下滑或者降價(jià)。“中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)在是15萬(wàn)億銷(xiāo)量，以后也會(huì)在這個(gè)區(qū)間上下波動(dòng)。”

中信證券在一份研報(bào)中也指出，“盡管我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存規(guī)模較大，真實(shí)需求不足以長(zhǎng)時(shí)間維持如此之高的交易規(guī)模。但短期而言，只有穩(wěn)定住開(kāi)發(fā)規(guī)模，才能保證地價(jià)和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。而且，我國(guó)居民杠桿率水平不高，政策水平不斷提升。從中期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)能在高位穩(wěn)定一段時(shí)間。”

中信證券預(yù)計(jì)，2020年全年商品住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)3.1%，房?jī)r(jià)則保持穩(wěn)定。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華也認(rèn)為，從目前來(lái)看，2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策主線較為明朗，短期看政策也不會(huì)大規(guī)模放松和刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)借政策真空期進(jìn)行預(yù)熱的可能性大幅降低。

從把控房地產(chǎn)行業(yè)的“命脈”資金面流向來(lái)看，2020年的主基調(diào)也依然是“穩(wěn)健”為主，

中銀國(guó)際研報(bào)認(rèn)為，2019年12月1日，央行行長(zhǎng)易綱指出“加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀審慎管理，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)整體融資環(huán)境的檢測(cè)，綜合運(yùn)用多種工具對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)”，在行業(yè)銷(xiāo)售、投資及景氣度持續(xù)下行，融資收緊持續(xù)近一年的背景下，行業(yè)融資將邊際好轉(zhuǎn)。

中銀國(guó)際同時(shí)指出，2019年11月20日，5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.80%，為8月20日引入后首次下調(diào)，體現(xiàn)了調(diào)控方向。

從2020年開(kāi)年以來(lái)的融資表現(xiàn)來(lái)看，房企的確普遍迎來(lái)了融資窗口期。進(jìn)入2020年以來(lái)，房企海外融資計(jì)劃規(guī)模超過(guò)100億美元;也有不少房企拋出配股融資的方案，例如融創(chuàng)中國(guó)、世茂房地產(chǎn)等。

龍頭房企“恒強(qiáng)” 關(guān)注高增長(zhǎng)房企

2019年，在房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的背景下，房地產(chǎn)股多數(shù)錄得較高漲幅。

中指研究院認(rèn)為， 2019年房地產(chǎn)板塊市值上漲主要受兩方面影響：一方面，受A股和港股大盤(pán)整體波動(dòng)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)帶動(dòng)，同時(shí)行業(yè)預(yù)期向好推動(dòng)了地產(chǎn)股回暖，企業(yè)市值規(guī)模進(jìn)一步得到擴(kuò)大;另一方面，與投資者更加關(guān)注企業(yè)不斷提升的內(nèi)在價(jià)值有關(guān)，企業(yè)以股東價(jià)值創(chuàng)造為導(dǎo)向進(jìn)行企業(yè)管理，通過(guò)推動(dòng)企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值增長(zhǎng)來(lái)提升市值。

房地產(chǎn)股中，能夠錄得高漲幅的房企有兩類(lèi)。一類(lèi)是，企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)效率的持續(xù)改善和盈利能力的不斷提高，穩(wěn)固企業(yè)市值穩(wěn)步增長(zhǎng)。如時(shí)代中國(guó)控股(漲幅93.4%)、融創(chuàng)中國(guó)(漲幅88.6%)、和中國(guó)金茂(79.6%)等上市房企，2019年業(yè)績(jī)均得到顯著增長(zhǎng)，股票價(jià)值獲資本市場(chǎng)高度認(rèn)可。

此外，企業(yè)通過(guò)并購(gòu)重組及分拆上市等方式推動(dòng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，從而推動(dòng)企業(yè)總體市值增長(zhǎng)，增強(qiáng)資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的信心。如中國(guó)奧園(漲幅162.5%)分拆旗下的奧園健康上市，募集資金，提高了母公司資產(chǎn)的流動(dòng)性，市值空間進(jìn)一步得到釋放，企業(yè)價(jià)值在資本市場(chǎng)被一致看好。

值得注意的是，2019年龍頭房企普遍表現(xiàn)優(yōu)秀，如碧桂園市值從1807.5億元升至2442.1億元，漲幅為35.1%;萬(wàn)科A市值從2629.5億元升至3637億元，漲幅為38.3%;融創(chuàng)升幅在龍頭房企中最高，其市值從984.5億元漲至1856.4億元，升幅為88.6%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

展望2020年，龍頭房企和高增長(zhǎng)房企依然是機(jī)構(gòu)關(guān)注的重點(diǎn)。

中泰證券推薦的個(gè)股是，在行業(yè)下行期存大量整合機(jī)遇的行業(yè)龍頭房企：萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)中國(guó);及致力于降杠桿、提分紅、優(yōu)化內(nèi)控的成長(zhǎng)一線房企：華夏幸福、旭輝控股集團(tuán)。天風(fēng)證券推薦的個(gè)股是，龍頭房企：萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)等;優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)房企：中南建設(shè)、陽(yáng)光城等;商業(yè)類(lèi)：大悅城。

另外，從2019年第四季度末公募基金前10大重倉(cāng)股來(lái)看，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)新晉企業(yè)，且對(duì)萬(wàn)科A大幅增持，增值金額達(dá)151.88億元。

需要警惕的是，行業(yè)集中度不斷提升，資金鏈緊繃的房地產(chǎn)股也有出現(xiàn)閃崩的風(fēng)險(xiǎn)，這在2019年有過(guò)先例。2019年10月9日，受到利空信息影響的福晟國(guó)際股價(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌，跌幅達(dá)到34.21%。次日情況不僅不見(jiàn)好轉(zhuǎn)，且跌幅繼續(xù)步擴(kuò)大，一路暴跌62%，兩日暴跌逾75%。

中指研究院在報(bào)告中也指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策持續(xù)調(diào)整，房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，房地產(chǎn)板塊整體回暖，地產(chǎn)股價(jià)值不斷上升。從短期來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主的發(fā)展基調(diào)。隨著國(guó)家房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立和不斷優(yōu)化，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，投資者更注重企業(yè)內(nèi)在價(jià)值，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨于常態(tài)化，漲跌幅更易出現(xiàn)兩極分化。

A股IPO依舊停滯 房企境外上市成風(fēng)潮

2009年12月，以“國(guó)四條”出臺(tái)為標(biāo)志，房地產(chǎn)調(diào)控收緊。2010年1月，“國(guó)十一條”出臺(tái)，同時(shí)證監(jiān)會(huì)指出房地產(chǎn)公司IPO和再融資，都需要征求國(guó)土資源部意見(jiàn)，其開(kāi)發(fā)行為需要住建部進(jìn)一步檢查認(rèn)定。此后，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO基本停滯。

此后，多家房企在回A的路上屢屢受挫。例如，萬(wàn)達(dá)商業(yè)于2016年9月完成私有化后，謀求在A股上市，但由于A股市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資有著嚴(yán)格的監(jiān)管要求，萬(wàn)達(dá)商業(yè)開(kāi)始謀求房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離。

直至2020年1月13日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布，2019年底萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。但目前，萬(wàn)達(dá)商管在A股上市還沒(méi)有進(jìn)一步的進(jìn)展。

與之相似，恒大地產(chǎn)和深深房的重大資產(chǎn)重組更是一再延期。2019年12月，深深房公告宣布，深深房與恒大的重組排他期和有效期由“2019年12月31日”延期至“2020年12月31日”。

1月13日，中國(guó)恒大再次公告稱(chēng)，鑒于恒大地產(chǎn)重組上市工作正在有序推進(jìn)，經(jīng)與第一批及第二批戰(zhàn)略投資者友好協(xié)商，一致同意將700億元人民幣股權(quán)投資增資協(xié)議中約定的實(shí)現(xiàn)重組上市期限延期，與第三批戰(zhàn)略投資者600億元股權(quán)投資約定的期限保持一致,即由“2020年1月31日前”延期至“2021年1月31日前”。

從萬(wàn)達(dá)商管、恒大地產(chǎn)的處境來(lái)看，目前房企回A依然前景未明。

近一年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)總市值變化（億元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富Choice

與此同時(shí)，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所則成為當(dāng)下的一種趨勢(shì)。由于中小房企融資艱難，且成本不具有優(yōu)勢(shì)，這一波房企上市潮被業(yè)界人士稱(chēng)之為“續(xù)命”。

據(jù)瑞恩資本統(tǒng)計(jì)，2019年IPO上市的6家，共募資100.30億港元，平均每家募資16.72億港元。募資最高的是中梁控股，達(dá)32.29億港元;募資最低的是中國(guó)天保集團(tuán)，為5.24億港元。

市值方面來(lái)看，這6家房企的平均市值為93億港元，其中市值最高的是中梁控股，為221.71億港元;市值最小的是中國(guó)天保集團(tuán)，為20.07億港元。

無(wú)論是募資額或是市值，赴港上市房企的融資規(guī)模都不大，這表明資本對(duì)于房企IPO依舊保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

對(duì)于2020年，協(xié)縱策略管理集團(tuán)前創(chuàng)始人黃立沖分析認(rèn)為，2020年無(wú)論是赴港IPO還是海外發(fā)債，難度都不會(huì)比2019年低。“2020年第一季度將會(huì)出現(xiàn)更多民營(yíng)房地產(chǎn)公司違約、爆雷、被大房企或國(guó)有房企接管的現(xiàn)象。即便2020年第二季度貨幣政策端有所放松，也僅是對(duì)大房企融資有利，民營(yíng)房企依然是運(yùn)氣不佳。”