新冠肺炎疫情對各行各業(yè)都造成了不同程度的打擊，因售樓部關(guān)閉、工地停工，房地產(chǎn)行業(yè)的成交一落千丈。

為了緩解房企因銷售停滯而觸發(fā)的資金問題，2月中旬以來，已經(jīng)有超過20個城市啟動“救市”。從這些城市的救市行動中可以發(fā)現(xiàn)，地方政府多在減稅免稅、延遲繳納土地出讓金、放寬預(yù)售條件等方面對房企進行扶持，著重緩解房企資金壓力。

如大多分析人士預(yù)測，加入救市行動的城市在不斷增加，而且在“因城施策”的背景下，有些城市已經(jīng)開始在需求端發(fā)力。據(jù)時代財經(jīng)了解，以衡陽為首，目前包括駐馬店、南寧、青島、蘇州在內(nèi)的城市正在通過發(fā)放購房補貼、放寬公積金貸款、引進人才等措施刺激個人購房。

甚至已經(jīng)有銀行在商業(yè)房貸上動刀。2月24日，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道披露，浙商銀行近日下發(fā)了個人貸款政策調(diào)整的通知，對于非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的30%調(diào)降至20%。

顯然，救市政策正在從紓困房企向刺激成交上轉(zhuǎn)變。

一位要求匿名的房企營銷人員在2月24日向時代財經(jīng)表示，這些區(qū)域出臺相應(yīng)刺激政策，針對目前市場來說是比較有利的，主要是剛需購房者的購房門檻低了，很多前期想入手而不能入手的，這個時候就是最佳時機。“這樣能調(diào)動更多沉睡剛需客的資金來活躍市場、帶動市場。投資購房者也會抓住這次機遇，選擇這個時候入手。“

從紓困房企到刺激購房

第一個宣布降低首付的是河南省駐馬店市。2月21日，駐馬店市出臺17項穩(wěn)樓市政策，其中關(guān)于公積金貸款方面，政策明確指出，繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%，同時住房公積金最高貸款額度由45萬元提高到50萬元。

同步實施的還有購房補貼政策，根據(jù)規(guī)定，各類人才補助標(biāo)準(zhǔn)200元/平方米，大中專以上畢業(yè)生補助標(biāo)準(zhǔn)150元/平方米，農(nóng)民工補助標(biāo)準(zhǔn)100元/平方米，補貼資金由受益財政承擔(dān)，中心城區(qū)補助資金按屬地稅收受益比例由市區(qū)兩級分別按50%承擔(dān)。

目前，還沒有其他跟進駐馬店市的做法，但商業(yè)房貸的放松已經(jīng)到來。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道2月24日的文章指出，浙商銀行近日對于非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的30%調(diào)降至20%，同時取消了500萬以上房貸納入非普宅標(biāo)準(zhǔn)的貸款政策。

據(jù)時代財經(jīng)了解，央行2016年規(guī)定非限購城市首套房首付比例原則上最低為25%，各地可向下浮動5個百分點，但浙商銀行此前在非限購城市一直執(zhí)行30%的首付比例，此次是首度下調(diào)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英分析指出，目前非“限購”城市多為三四線城市，該類城市今年春節(jié)受疫情影響，返鄉(xiāng)置業(yè)需求并未釋放，浙商銀行此次下調(diào)首套房首付比例，能增加購房者信心，刺激部分返鄉(xiāng)置業(yè)需求繼續(xù)釋放，也為疫情后銀行貸款額度的釋放做好鋪墊。

在廣西南寧，雖然沒有降低首付比例，但將公積金貸款的使用范圍擴大了。此前調(diào)控升級時，南寧暫停了第二套及第二次住房公積金貸款。 而2月23日最新調(diào)整政策顯示，職工個人及家庭只擁有一套住房，且該住房建筑面積在120平方米(含)以內(nèi)的，允許其在購買建筑面積為144平方米(含)以內(nèi)的第二套住房時申請使用住房公積金貸款。

南寧住房公積金管理中心直言，政策調(diào)整是為了減輕新冠肺炎疫情對南寧市房地產(chǎn)市場造成的影響，進一步提高住房公積金使用效率，加大住房公積金對繳存職工購買改善性住房的支持力度。

除了在首付上做文章，還有部分城市通過發(fā)放購房補貼、人才引進等措施刺激需求。

2月14日晚間，衡陽市住建局聯(lián)合財政局等十部門發(fā)布“衡十七條”，其中提到，對購買新建商品房(含住宅和非住宅，非住宅不含車位、車庫、雜物間)和存量住房，簽訂網(wǎng)簽協(xié)議并繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的，由市財政按所交契稅對購房人予以全額補貼;所繳契稅稅率為1.5%的，由市財政按所交契稅的2/3對購房人予以補貼;所繳契稅稅率為2%以上(含2%)的，由市財政按所交契稅的50%對購房人予以補貼。新建商品房項目地下車位首次出售的，由市財政按1000元/個的標(biāo)準(zhǔn)對購買人予以補貼。

此外，人才購房補貼對象進一步擴大，在原補貼基礎(chǔ)上提出非“雙一流”大學(xué)全日制本科生一次性購房補貼5萬元。

安徽馬鞍山則在2月21日宣布，2011年8月出臺的首套普通住房交易購房補貼政策再延長一年，延期至2021年2月28日。該政策主要針對在馬鞍山市市區(qū)購買首套普通住房的購房人，對個人在本市市區(qū)購買90平方米及以下普通住房(含二手房)，且該住房屬于家庭唯一住房的，給予購房人商品房價值或存量房(二手房)核價單核定價值的1%補貼;對高層次人才(具有大學(xué)本科及以上學(xué)歷或中級及以上專業(yè)技術(shù)資格或技師及以上置業(yè)資格的個人)在本市市區(qū)購買90平方米以上至144平方米以下普通商品住房(不含二手房)且該住房屬于家庭唯一住房的，給予購房人商品房價值1.5%補貼。

蘇州相城區(qū)則從人才引進上著手。2月20日該市下發(fā)通知宣布降低人才落戶門檻，對有來相就業(yè)意愿的全日制本科及以上學(xué)歷的人才，放寬有關(guān)限制;暢通人才購房綠色通道，將工作滿3個月的高技能人才納入人才證明開具范圍，在區(qū)內(nèi)購房不受戶籍、社保、積分等限制條件的影響;協(xié)調(diào)解決一線專家人才子女就讀區(qū)內(nèi)公辦學(xué)校。

青島市也在2月21日跟進，該市將“先落戶、后就業(yè)”政策放寬到畢業(yè)學(xué)年在校大學(xué)生，已落戶的可享受本市購房、申請人才公寓等政策。

“救市”進入第二階段

對于房地產(chǎn)行業(yè)的各類扶助政策從2月6日開始陸續(xù)頒布，從一開始的減免房產(chǎn)稅和土地增值稅，到延期繳納公積金，再到后來延遲繳納土地出讓金、放寬預(yù)售條件等，截至目前跟進并出臺相關(guān)政策的城市已經(jīng)超過20個。

這些政策主要從房企層面出發(fā)，意在幫助房企渡過短期的資金難關(guān)。正因為針對的是房企資金問題，所以對于市場的購房需求并沒有太大作用。“不刺激需求，任何政策都毫無意義。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

如今，隨著降首付、給予購房補貼、人才引進等刺激個人購房的政策出臺，張大偉認(rèn)為救市政策開始了第二階段，開始刺激需求了。

國仕英指出，疫情影響下，房地產(chǎn)市場整體情緒較為低落，這一輪政策的出臺可以提高購房者的信心，提升市場活力。中指院亦直言，當(dāng)前部分城市公積金貸款、人才購房政策的放松，對提振購房者置業(yè)信心起到積極作用。

如當(dāng)初無錫延期繳納土地出讓金、放寬限售條件被眾多城市效仿一樣，這些需求端扶持政策的陸續(xù)放開將成為接下來的行業(yè)趨勢，這也成為了行業(yè)人士的共識。

不過，在肯定新一輪救市政策帶來的正面影響之余，多位行業(yè)人士也保持著相對謹(jǐn)慎的態(tài)度。

在最為關(guān)鍵的降首付環(huán)節(jié)，目前第一個“吃螃蟹”的駐馬店降低的是公積金貸款首付比例。上述房企營銷人士強調(diào)，在公積金貸款方面，其實每個城市的使用情況不一樣，有城市用得多也有城市用得少，“目前在我們的成交占比里面，公積金貸款占不到10%”。

事實上，無論占比如何，商貸始終是主流，因為公積金貸款使用比例有限，帶來的影響也相對有限。

浙商銀行盡管已經(jīng)在商業(yè)房貸層面降低了首付，但目前只針對非限購城市，國仕英指出，在此之前，浙商銀行的房貸政策非“限購”城市首付比例為30%，比央行等監(jiān)管部門的要求還要高，目前下調(diào)后仍符合監(jiān)管部門的要求。

而就在各地政府忙著救市的時候，央行在2月19日重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

亦因此，中指院研究判斷，整體來看，未來地方政府將以供給側(cè)扶持為主，需求端鼓勵為輔，需求側(cè)政策調(diào)整的方向更多將體現(xiàn)在公積金政策以及人才購房等方面，以保障合理自住需求的穩(wěn)步釋放，熱點城市限購、限貸等主體調(diào)控政策仍將保持穩(wěn)定。

該房企營銷人士則認(rèn)為，中長期來看，成交量會明顯增加，價位方面由于國家堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，所以不會發(fā)生太大變化，會穩(wěn)中略有上升趨勢。