百折不撓,杭州物業(yè)公司四沖港股,去年經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)|世界聚看點(diǎn)
盡管市場信心低迷,但是浙江杭州地產(chǎn)富豪施中安并沒有放棄將物業(yè)公司運(yùn)作上市的夙愿,其控股的眾安智慧生活服務(wù)有限公司(以下簡稱“眾安智慧生活”)已四次遞表、三次過會,如今再次走到?jīng)_刺上市的關(guān)鍵時刻。
(資料圖片)
近日,眾安智慧生活通過港交所聆訊,并公布聆訊后資料集。此后,其還需要走完路演、招股等一系列流程,找到足額的認(rèn)購者,方可于港交所掛牌上市。
當(dāng)下物業(yè)股的市場信心低迷。“個人覺得,物業(yè)出清還需要時間。”一名長期關(guān)注物業(yè)股的私募投資經(jīng)理對時代財經(jīng)表示:“由于物企獨(dú)立性風(fēng)險事件頻發(fā),物業(yè)股已經(jīng)被砸過很多次了。由于18億元的關(guān)聯(lián)交易遭質(zhì)疑,旭輝和旭輝永升服務(wù)迄今還沒有復(fù)牌。”
施中安名下的上市公司還包括主營地產(chǎn)開發(fā)的眾安集團(tuán)(00672.HK),主營商用物業(yè)開發(fā)、租賃及酒店營運(yùn)的中國新城市(01321.HK)。截至2022年,眾安智慧生活過半在管面積由關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)。而近兩年,隨著眾安集團(tuán)新增項目的減少,眾安智慧生活的增長動能或?qū)p弱。
“未來,如關(guān)聯(lián)方的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)遭受不利變化帶來的重大影響,我們的業(yè)務(wù)可能受影響。例如,中國新城市于2022年及2021年均錄得虧損。另一方面,眾安2022年度的收入及利潤均同比減少。”眾安智慧生活最新披露的招股書顯示。
四沖港股
“或許在不久的將來,眾安旗下將會有第三家上市公司。”早在六年前,施中安便已透露出物業(yè)上市的想法。
2021年6月,眾安智慧生活首次遞表,但其彼時的盈利水平,未達(dá)到港交所上市新規(guī)的要求。2022年1月,其再度遞表,并通過港交所聆訊,但公司并未發(fā)起招股,隨后招股書失效。
2022年7月,眾安智慧生活第三次遞表,這也是其距離IPO最近的一次。
同年12月30日,眾安智慧生活發(fā)布全球發(fā)售公告:擬發(fā)售1.27億股股份,發(fā)售價為每股1.38港元至1.78港元,以及計算,擬募資1.75億港元至2.26億港元;2022年12月30日至2023年1月9日招股;預(yù)期于2023年1月16日于聯(lián)交所主板掛牌上市。
這一次,眾安智慧生活引入了兩名基石投資者:銘泰投資以5000萬港元認(rèn)購發(fā)售股份,李書福及其子持有該家公司全部股權(quán);宏揚(yáng)建設(shè)認(rèn)購2000萬港元。若以發(fā)售價中位數(shù)計,兩名基石投資者將分別認(rèn)購此次發(fā)售25%及10%的股份。
但2023年1月12日,眾安智慧生活突然公告稱,公司將延期上市,并退回投資者的申請股款。彼時有分析稱,臨門一腳延遲IPO,不排除有認(rèn)購募資情況不及預(yù)期的可能,亦或是企業(yè)方面出現(xiàn)重大事件導(dǎo)致無法繼續(xù)。
資料顯示,截至1月8日,其10家機(jī)構(gòu)孖展金額為0.38億港元,按照2.25億募資額計算,僅錄得0.168倍孖展。
就未來發(fā)展戰(zhàn)略,眾安智慧生活最新披露的招股書顯示,公司擬深耕浙江省、延伸至長三角、立足全國重點(diǎn)城市,并擇機(jī)收購其他中小型物業(yè)管理公司。近年來,物管行業(yè)集中度不斷提升,唯有2022年有所下降。眾安智慧生活或已錯過最佳的擴(kuò)張時期。
2019年底,眾安智慧生活的在管建筑面積約為910萬平方米,濱江服務(wù)(03316.HK)約為1440萬平方米。到了2022年底,兩者拉開顯著差距,前者的在管面積為1300萬平方米,后者則高速增長至4200萬平方米。
眾安智慧生活招股書援引中指院的數(shù)據(jù)稱,截至2022年底,公司在管建筑面積在杭州市排名第七位;杭州市第一名的在管面積高達(dá)3.8億平方米;在全國范圍內(nèi),眾安智慧生活的市場份額約為0.04%。
經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)
眾安智慧生活由施中安控股,其名下的上市公司還包括主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的眾安集團(tuán),以及主營商用物業(yè)開發(fā)、租賃及酒店營運(yùn)的中國新城市。
在上市前的資產(chǎn)騰挪中,眾安智慧生活曾于2021年以1.05億元收購中國新城市旗下浙江潤州、杭州眾宏及余姚眾力的全部股權(quán)。資料顯示,這三家公司此前囊括了中國新城市在商管領(lǐng)域的全部業(yè)務(wù)。收購?fù)瓿珊螅姲仓腔凵顚⒕邆洹拔锕?商管”的雙重概念。
2020年至2022年,公司的營收穩(wěn)步增長,分別為2.31億元、2.96億元以及3.2億元。
凈利潤方面,則顯現(xiàn)波折。2018至2020年,公司的凈利潤復(fù)合年增長率曾高達(dá)60.3%,到2020至2022年,這一數(shù)值已經(jīng)陡降至4%。2020年至2022年,公司凈利潤分別為4700萬元、4179萬元以及5094萬元。
利潤波動,部分源于行政開支陡增。2020年至2022年,該項指標(biāo)分別為2649.8萬元、5607.2萬元以及4757.3萬元。
關(guān)聯(lián)方為其輸送了不少業(yè)務(wù)。2022年,眾安智慧生活自關(guān)聯(lián)方處產(chǎn)生的收入約為1.10億元,占總收入的比重約為34.3%。
截至2022年底,眾安智慧生活擁有在管項目95個,在管建筑面積約為1280萬平方米。其中,42個項目來自于關(guān)聯(lián)方,約691萬平方米的在管面積由關(guān)聯(lián)方輸送,占比約54%。
2022年,眾安智慧生活的經(jīng)營性現(xiàn)金流首度轉(zhuǎn)負(fù),凈流出約330萬元,主要由于貿(mào)易應(yīng)收款項增加,以及其向供應(yīng)商支付的公共事業(yè)預(yù)付款項增加。前一年,其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入2818萬元。
2022年,眾安智慧生活的貿(mào)易應(yīng)收款凈額為8939.7萬元,較2021年的5661.2萬元,增長約57.9%。
“凈經(jīng)營現(xiàn)金流出可能要求我們獲得額外融資,以滿足經(jīng)營需求與擴(kuò)張計劃。如果我們無法從運(yùn)營中產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量,或者無法獲得足夠的外部資金,我們的流動性及財務(wù)狀況以及我們的業(yè)務(wù)增長能力可能會受到重大不利影響。”眾安智慧生活招股書稱。
截至2022年底,眾安智慧生活的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為4472.4萬元,較2021年減少11.0%。
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