6月26日，申港證券發布房地產行業研究周報。

投資摘要：

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每周一談： LPR 利率下調 房貸利率進入歷史低位

6 月 20 日，中國人民銀行下調 LPR 利率，1 年期 LPR 為 3.55%，5 年期以上LPR 為 4.2%，均較上月下降 10BP，為 2022 年 8 月后 10 個月內首次降息。進入 2021 年后，1 年期 LPR 利率共下調 30BP，5 年期 LPR 下調 45BP，對降低居民和企業端的資金成本起到積極作用。

當前多地房貸利率已低至 4%，基準利率下調將向貸款端傳導，本輪 LPR 利率下調后將推動實際房貸利率下行。根據貝殼研究院統計，6 月百城首套平均房貸利率為 4%，二套平均房貸利率 4.91%，均與上月持平；截至 6 月中旬，貝殼研究院監測的百城中有超五成的城市首套房貸利率在 4.1%及以上的水平上，盡管房貸利率調整機制落地后，部分城市的實際利率可由當地結合需求決定，但房貸利率實際下行幅度較大的時段仍是在 LPR 下調后；本次 5 年期 LPR 下調將進一步壓降貸款利率，首套平均房貸利率有望進入“3 字頭”。

本輪地產下行期房貸利率下調幅度不及以往，但貸款利率水平已達歷史低位。相較于 2008、2011、2014 三輪地產行業低位，本輪利率累計下調幅度為45BP，為歷次最低值；但從房貸利率絕對水平來看，根據人民銀行統計，截止至 2023 年一季度，個人住房貸款的加權平均利率為 4.14%，與貝殼研究院的統計數據基本一致，在本次 LPR 下調后，房貸利率將進一步下行，已觸及幾輪周期內的歷史低位。

從放款周期來看，貸款放款速度較快。根據貝殼研究院統計，6 月百城平均房貸放款周期 23 天，與 5 月持平，較近期低位 3 月份 21 天的放款周期提升 2 天，但仍處于近期低點。

降息降低貸款成本并提升購房者支付能力，隨之新增的需求也將提振市場信心。7-8 月為銷售淡季，此外 6 月轉冷的市場也抑制了開發商加推沖刺業績的意愿，后續市場的信心面臨進一步走弱的可能，在這一節點適時下調 LPR 利率，將減輕購房者置業壓力，并釋放一部分置業需求。觀望情緒再度回升背景下，新增需求將提升商品房成交活躍度并削弱對房價的悲觀預期，提振市場信心；后續仍需政策對合理需求釋放積極引導，推動購房者的心理預期企穩回升。

數據追蹤（6 月 12 日-6 月 18 日）：

新房市場：30 城成交面積單周及累計同比分別為-46pct、7pct，一線城市42pct，23pct，二線城市-53pct，1pct，三線城市-26pct，10pct。

二手房市場：13 城二手房成交面積單周同比 8pct，累計同比 46pct。

土地市場：100 城土地供應建筑面積累計同比-10pct，成交建筑面積累計同比8pct，成交金額累計同比-6pct，土地成交溢價率為 7%。

城市行情環比：北京（2pct），上海（6pct），廣州（-2pct），深圳（-49pct），南京（-4pct），杭州（-5pct），武漢（35pct）。

投資策略：關注頭部穩健國央企華潤置地、保利發展，關注拿地向銷售轉化，規模及行業占位提升的房企濱江集團、越秀地產、建發國際；關注態度轉為積極拿地強度有提升空間房企萬科 A、龍湖集團、金地集團；關注中小盤國企規模擴張機會天地源、城建發展，保利置業；代建行業推薦龍頭綠城管理控股。

風險提示：銷售市場復蘇不及預期，個別房企出現債務違約。

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