文/樂居財經 靳文雨

(資料圖片僅供參考)

今年是銀城生活服務(01922.HK)三年規劃的收官之年。早在2020年，該公司管理層就立下了未來的增長目標：三年目標堅持復合增長不少于35%，2023年目標營收23億元，在管面積達到1億平方米。

8月24日晚上，銀城生活服務(01922.HK)接連刊出了數份公告，其中一則涉及人事變動，新增57歲的姚寧及52歲的潘曉虎為非執行董事。另一則，公開了公司2023年上半年的業績情況。

從財報來看，2023上半年銀城生活服務實現營收9.47億元，同比增加17.2%；凈利潤6380萬元，同比增加16.2%；毛利率15.6%，較去年的15.3%有微升，整體業績還算穩健。

不過在規模上，銀城生活服務并沒有對在管面積或合約面積等信息等信息進行披露。只言上半年在南京地區的物管項目數量達780個，同比增15.6%，南京以外為258個，同比增加24%。這些項目分布在23個城市，其中19個都位于長三角。

作為獨立性較高的物企，銀城生活服務對于自身的定位是“二手盤運營專家”，存量項目也是其運營和拓展的重點。過去半年，其自存量市場獲得的新增在管項目為155個，且物業管理服務中超9成的收入都來自第三方外拓。

不過。盡管在極力減少關聯方業務的影響，但銀城生活服務依舊沒能擺脫地產關聯方的影響。今年上半年其應收關聯公司款項持續增長近4成。除此之外，該公司還面臨增值服務毛利率下滑、負債率較高等問題。

增值服務毛利率再走低

銀城生活服務業務涵蓋多種物業，包括住宅物業及11類非住宅物業。其業務線則主要是提供物業管理服務及增值服務。

2022年末，該集團非住宅板塊貢獻的收入超越了住宅，達到52.2%，營收增速更是達到了37.2%。但在今年上半年，該板塊再次被住宅物業“壓制”，實現收入3.28億元，占收入的比重降至44.9%，增速也有所回落，同比降至6%。

對比住宅板塊，銀城生活服務的非住宅板塊毛利率也相對較高。以今年上半年來說，該集團住宅板塊的毛利率為6.8%，同期非住宅板塊的毛利率可達14.6%，但在報告期內，非住宅板塊的毛利率也出現了0.2個百分點的下滑。

增值服務方面，銀城生活服務的相關業務主要分為三大板塊分別是共用空間增值服務、生活社區便利服務以及城市服務。今年上半年，該集團的增值服務總收入為2.14億，營收占比22.6%，較去年的20.8%有所提升。

其中城市服務業務的收入為3355萬元，同比實現了132%的增長。但從毛利率來看，共用空間增值服務、生活社區便利服務業務的毛利率都有所提升，但城市服務業務的毛利率卻由去年同期的13.7%降至8.9%，同比下滑了4.8個百分點。

作為拉高物企整體毛利率的利器，增值服務在銀城生活服務收入構成中占比超2成，但該業務毛利率卻一降再降低，已經由2021年的41.3下滑至2022年的37.2%，至今年上半年，進一步下滑至了32.7%。

今年上半年，銀城生活服務的整體毛利率為15.6%，較去年的15.3%有微升。但對比其他物企看來，其盈利水平并不高。據樂居財經《物業K線》統計，2023年上半年發布業績的60家上市物企，平均毛利率約為25.71%，高出了銀城生活服務的毛利率超10個百分點。

關聯方應收款增加近四成

自詡為“二手盤專家”的銀城生活服務，一直保持著較高的獨立性，其規模增拓主要依賴第三方市場。

從過往數據來看，截至2022年12月31日，該公司的在管面積為6530萬平方米，合約面積6850萬平方米。雖然規模并不算大，但其關聯方面積占比僅有9.7%，獨立性在所有港股物企中居于首位。

而在今年上半年，銀城生活服務9.47億元的營收中，物業管理服務的收入為7.31億元，其中7.11億元來自于獨立第三方，占比高達97.3%，僅有1995.5萬元來自于銀城集團的項目，占比也由去年的3.9%降至2.7%。

此外，截至6月30日，銀城生活服務來自獨立第三方的項目數量為995個，同比增加了43個，增幅為18.3%，來自銀城集團的項目數量僅為43個，較去年同期僅增長了1個。

大比例從第三方市場獲取項目，銀城生活服務極力減少關聯方業務影響的意圖也十分明顯。不過，其來自關聯方的應收款項卻不降反增。

數據顯示，截至2023年6月30日，銀城生活服務來自關聯公司的應收款項為2.8億元，較去年的2.01億元提升了39.1%，該部分主要是來自向銀城國際支付尾盤資產及其他轉介代理服務的保證金新增約3050萬元，以及來自合營及聯營企業的預付款項及應收款項增加4720萬元。

此外，銀城生活服務的貿易應收款為4.39億，較去年的3.42億元增加約28.4%，高于17.2%的營收增幅。其中1年期以內的應收款占比91.4%，報告期計提約4377.2萬元。

應收款增加一方面會增加回款難度，導致壞賬風險增加，另一方面也會影響公司現金流。今年上半年，銀城生活服務的在手現金為1.94億，較去年同期的2.92億元減少了近1億元，下降幅度為30.96%。

而據樂居財經《物業K線》統計，截至2023年6月30日，55家港股上市物企都有凈現金結余，合計總額1066.26億元。銀城生活服務的在手現金總額在這些物企中排名第47，排名靠后，其現金的下降幅度在所有港股物企中排名第7。

此外，值得一提的是，較高的負債率也是盤亙在銀城生活服務內部已久的問題。截至6月30日，銀城生活服務的流動負債為8.08億元，負債率為66.16%，較去年同期的71.49%有所好轉，但依然在所有港股物企中排名第4。

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