文/樂居財(cái)經(jīng) 靳文雨

(資料圖片僅供參考)

今年是銀城生活服務(wù)(01922.HK)三年規(guī)劃的收官之年。早在2020年，該公司管理層就立下了未來的增長目標(biāo)：三年目標(biāo)堅(jiān)持復(fù)合增長不少于35%，2023年目標(biāo)營收23億元，在管面積達(dá)到1億平方米。

8月24日晚上，銀城生活服務(wù)(01922.HK)接連刊出了數(shù)份公告，其中一則涉及人事變動(dòng)，新增57歲的姚寧及52歲的潘曉虎為非執(zhí)行董事。另一則，公開了公司2023年上半年的業(yè)績(jī)情況。

從財(cái)報(bào)來看，2023上半年銀城生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收9.47億元，同比增加17.2%；凈利潤6380萬元，同比增加16.2%；毛利率15.6%，較去年的15.3%有微升，整體業(yè)績(jī)還算穩(wěn)健。

不過在規(guī)模上，銀城生活服務(wù)并沒有對(duì)在管面積或合約面積等信息等信息進(jìn)行披露。只言上半年在南京地區(qū)的物管項(xiàng)目數(shù)量達(dá)780個(gè)，同比增15.6%，南京以外為258個(gè)，同比增加24%。這些項(xiàng)目分布在23個(gè)城市，其中19個(gè)都位于長三角。

作為獨(dú)立性較高的物企，銀城生活服務(wù)對(duì)于自身的定位是“二手盤運(yùn)營專家”，存量項(xiàng)目也是其運(yùn)營和拓展的重點(diǎn)。過去半年，其自存量市場(chǎng)獲得的新增在管項(xiàng)目為155個(gè)，且物業(yè)管理服務(wù)中超9成的收入都來自第三方外拓。

不過。盡管在極力減少關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的影響，但銀城生活服務(wù)依舊沒能擺脫地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的影響。今年上半年其應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)持續(xù)增長近4成。除此之外，該公司還面臨增值服務(wù)毛利率下滑、負(fù)債率較高等問題。

增值服務(wù)毛利率再走低

銀城生活服務(wù)業(yè)務(wù)涵蓋多種物業(yè)，包括住宅物業(yè)及11類非住宅物業(yè)。其業(yè)務(wù)線則主要是提供物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。

2022年末，該集團(tuán)非住宅板塊貢獻(xiàn)的收入超越了住宅，達(dá)到52.2%，營收增速更是達(dá)到了37.2%。但在今年上半年，該板塊再次被住宅物業(yè)“壓制”，實(shí)現(xiàn)收入3.28億元，占收入的比重降至44.9%，增速也有所回落，同比降至6%。

對(duì)比住宅板塊，銀城生活服務(wù)的非住宅板塊毛利率也相對(duì)較高。以今年上半年來說，該集團(tuán)住宅板塊的毛利率為6.8%，同期非住宅板塊的毛利率可達(dá)14.6%，但在報(bào)告期內(nèi)，非住宅板塊的毛利率也出現(xiàn)了0.2個(gè)百分點(diǎn)的下滑。

增值服務(wù)方面，銀城生活服務(wù)的相關(guān)業(yè)務(wù)主要分為三大板塊分別是共用空間增值服務(wù)、生活社區(qū)便利服務(wù)以及城市服務(wù)。今年上半年，該集團(tuán)的增值服務(wù)總收入為2.14億，營收占比22.6%，較去年的20.8%有所提升。

其中城市服務(wù)業(yè)務(wù)的收入為3355萬元，同比實(shí)現(xiàn)了132%的增長。但從毛利率來看，共用空間增值服務(wù)、生活社區(qū)便利服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率都有所提升，但城市服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率卻由去年同期的13.7%降至8.9%，同比下滑了4.8個(gè)百分點(diǎn)。

作為拉高物企整體毛利率的利器，增值服務(wù)在銀城生活服務(wù)收入構(gòu)成中占比超2成，但該業(yè)務(wù)毛利率卻一降再降低，已經(jīng)由2021年的41.3下滑至2022年的37.2%，至今年上半年，進(jìn)一步下滑至了32.7%。

今年上半年，銀城生活服務(wù)的整體毛利率為15.6%，較去年的15.3%有微升。但對(duì)比其他物企看來，其盈利水平并不高。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，2023年上半年發(fā)布業(yè)績(jī)的60家上市物企，平均毛利率約為25.71%，高出了銀城生活服務(wù)的毛利率超10個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款增加近四成

自詡為“二手盤專家”的銀城生活服務(wù)，一直保持著較高的獨(dú)立性，其規(guī)模增拓主要依賴第三方市場(chǎng)。

從過往數(shù)據(jù)來看，截至2022年12月31日，該公司的在管面積為6530萬平方米，合約面積6850萬平方米。雖然規(guī)模并不算大，但其關(guān)聯(lián)方面積占比僅有9.7%，獨(dú)立性在所有港股物企中居于首位。

而在今年上半年，銀城生活服務(wù)9.47億元的營收中，物業(yè)管理服務(wù)的收入為7.31億元，其中7.11億元來自于獨(dú)立第三方，占比高達(dá)97.3%，僅有1995.5萬元來自于銀城集團(tuán)的項(xiàng)目，占比也由去年的3.9%降至2.7%。

此外，截至6月30日，銀城生活服務(wù)來自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目數(shù)量為995個(gè)，同比增加了43個(gè)，增幅為18.3%，來自銀城集團(tuán)的項(xiàng)目數(shù)量?jī)H為43個(gè)，較去年同期僅增長了1個(gè)。

大比例從第三方市場(chǎng)獲取項(xiàng)目，銀城生活服務(wù)極力減少關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)影響的意圖也十分明顯。不過，其來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款項(xiàng)卻不降反增。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，銀城生活服務(wù)來自關(guān)聯(lián)公司的應(yīng)收款項(xiàng)為2.8億元，較去年的2.01億元提升了39.1%，該部分主要是來自向銀城國際支付尾盤資產(chǎn)及其他轉(zhuǎn)介代理服務(wù)的保證金新增約3050萬元，以及來自合營及聯(lián)營企業(yè)的預(yù)付款項(xiàng)及應(yīng)收款項(xiàng)增加4720萬元。

此外，銀城生活服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款為4.39億，較去年的3.42億元增加約28.4%，高于17.2%的營收增幅。其中1年期以內(nèi)的應(yīng)收款占比91.4%，報(bào)告期計(jì)提約4377.2萬元。

應(yīng)收款增加一方面會(huì)增加回款難度，導(dǎo)致壞賬風(fēng)險(xiǎn)增加，另一方面也會(huì)影響公司現(xiàn)金流。今年上半年，銀城生活服務(wù)的在手現(xiàn)金為1.94億，較去年同期的2.92億元減少了近1億元，下降幅度為30.96%。

而據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，截至2023年6月30日，55家港股上市物企都有凈現(xiàn)金結(jié)余，合計(jì)總額1066.26億元。銀城生活服務(wù)的在手現(xiàn)金總額在這些物企中排名第47，排名靠后，其現(xiàn)金的下降幅度在所有港股物企中排名第7。

此外，值得一提的是，較高的負(fù)債率也是盤亙?cè)阢y城生活服務(wù)內(nèi)部已久的問題。截至6月30日，銀城生活服務(wù)的流動(dòng)負(fù)債為8.08億元，負(fù)債率為66.16%，較去年同期的71.49%有所好轉(zhuǎn)，但依然在所有港股物企中排名第4。

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