本文來源：時代財經 作者：鐘黛

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2023年7月底，多部門密集發聲，支持房地產市場平穩健康發展。此后，南京發布“寧八條”，成為第二個發布樓市新政的省會城市，試圖以最快的速度為當地樓市爭來熱度。

諸葛找房數據顯示，8月首周，15個重點城市新房成交環比下降19.87%，而當周南京新房成交1107套，環比漲幅為59.97%，漲幅領先。在此期間，銷量居前的新盤包括，雨花核心區的萬科朗拾雨核、江寧科學園的招商蛇口璀璨璟園、東山的萬科都會啟境、中天云來等。

8月21日，招商蛇口璀璨璟園公布加推報名結果。此次加推共計56套房源，共錄得251組成功報名，中簽率約22%，平均5個人搶一套房。

克而瑞南京認為，“寧八條”重點突出及時和精準兩大特點，從需求側管理、供給側改革、企業端紓困等多方面發力。政策落地或將刺激部分剛需和改善性住房需求，同時將釋放出部分農村拆遷安置戶客戶進入商品房交易市場，提升市場需求度，但落地成效需根據具體政策細項落地后體現。

隨著政策暖風頻吹，市場信心已有所提振。“最近感覺新房確實回暖了一些，可能9-11月會有一波小高峰。二手房由于掛牌量太大，一時半會兒還起不來。”南京當地中介認為。

高薪產業引燃雨核新盤

高薪產業聚集地在哪里，哪里就能支撐起樓市的想象力。杭州樓市有未來科技城，南京樓市也有自己的新晉頂流板塊——雨花核心區。

8月14日（周一）下午，在萬科朗拾雨核的銷售群里，又發布了兩條成交喜報。其中一名買家的成交周期僅有2天，另一名的成交周期為16天。

“一名40多歲的黑衣男士，昨天來看了樣板間，今天就來把房子訂了。他給兒子買的，自住用。我們這個小區年輕人買的多，多為剛需上車。”該樓盤的銷售人員對時代財經表示。

曾經，雨花核心區為南京城市發展的“塌陷區”。伴隨著南京軟件谷的建設，華為、三星電子、vivo、中興通訊等名企進駐，雨花核心區成為當地樓市炙手可熱的板塊。

“雨花臺區以2%的行政區域面積創造了全市近40%的軟件與信息服務業產值。軟件谷坐擁3700+高新企業，匯集約33萬高知精英人才。”萬科朗拾雨核售樓處電子大屏上顯示。目前，萬科南京拾系三子，都布局在雨花臺區，押注該板塊的產業潛力。

7月29日，萬科朗拾雨核首次開盤，推出約350套房源，戶型建筑面積約99、115、139平方米，銷許均價約4.56萬/平方米。樓盤銷售人員稱，開盤當天去化約180套，去化率近五成。

該項目的繼銷亦較熱。“我們上周末日均來訪量約為150組，今天來了30組客戶。截至目前（8月14日），已經賣了220套，還剩約130套。”該樓盤銷售對時代財經表示。

2023年3月，萬科經過61輪競價觸頂搖號拿下雨核G05地塊，出讓面積3.6萬平方米，總價27.5億元，成交樓面價28177元/平方米。拿地后，萬科僅半個月就出了規劃，4月26日工地開工。

在毗鄰售樓處的工地上，4臺黃色塔吊繁忙地運轉著。從早上6點到晚上10點，施工機械的轟鳴綿延不絕。“我們項目共有8棟樓，其中有4棟已經建了兩三層了。還有兩棟已經開始挖土了。”8月14日，工地工人對時代財經表示，共有三四百名工人晝夜趕工，沒有周末。

（萬科朗拾雨核售樓處及工地，時代財經攝）

看好雨花核心區的不止萬科。與萬科朗拾雨核一街之隔，廈門建發于五月經過73輪競價后搖中雨核G14地塊，成交總價為28.9億元，成交樓面價為28219元/平方米。據規劃，該地塊可建6棟25層-30層的高層住宅。目前，雨核G14地塊已公布案名為建發璞云，已公開城市展廳。

“組合拳”成效如何有待觀察

新房庫存量高企的江寧區也跑出了黑馬紅盤。7月19日，招商璀璨璟園首次開盤報名結果顯示，144套房吸引410組買房人，綜合中簽率為35.12%。該盤由此成為江寧區7月成交套數、面積、金額三冠王，南京7月單價段3-3.5萬元/平方米成交面積TOP 1。

一名南京本地中介對時代財經評價稱：“買在江寧的大多數都是江寧的客群。在南京人的眼中，江寧相當于一個獨立的片區，什么配套都有，比方說，那邊有個百家湖商圈，商業體很聚集。同時，江寧沒有太多位置好的新房，一旦有，就會比較熱門。”

8月14日下午，時代財經抵達招商蛇口璀璨璟園的售樓處時，該盤當天已吸引12組到訪。當日稍晚，售樓處又增添了不少人氣。來訪的購房者為的是即將加推的9號樓，共計56套房源，戶型面積為100平米、135平米，銷許均價約3.5萬元/平方米，首付比例3成。

招商蛇口璀璨璟園 時代財經攝

8月14日晚，職場新人小玢（化名）和父母看完135平方米的大戶型。她對時代財經表示：“我們今天還看了萬科朗拾雨核、小行萬科朗拾，父母覺得那一帶更有投資價值。”

“江寧人只買在江寧”，小玢一家似乎被招商蛇口璀璨璟園銷售的話術打動。權衡之后，他們更傾向于招商璀璨璟園，“因為我們家是江寧的，我的工作也在江寧，璀璨璟園各方面更適合我們。”

相較于雨花核心區、江寧區跑出的黑馬新盤，改善盤扎堆的南部新城大校場回歸平靜。目前，該片區有超過20個新盤，光是保利一家，就有8個新盤。

“現在大校場新盤均價約為5.5萬元/平方米，處于高位，且新盤供應太多，會對去化造成一定的壓力。”一名南京當地的樓盤銷售人員認為。

保利招商文璟和頌的銷售人員對時代財經評價稱，2022年至今，南京發布的樓市政策中，“主城陸續放開限購程度對我們有利好”。

她對剛剛出臺的棚改政策尤其期待，“以前，拆遷就是分房子。現在，會給拆遷戶很多選擇，可以在本區安置，也可以換區域安置，或者以金錢的方式鼓勵拆遷戶去買新房。這對大校場的去化應該會有提振。”

總的來說，大校場新盤在春節后經歷過一陣短暫的復蘇，隨后又恢復平靜。

8月14日，在保利招商文璟和頌售樓處門口，華潤的渠道人員王宇（化名）百無聊賴地觀望著四周。他的日常工作是，從別家樓盤的售樓處“截客”去自家案場。

“3月份、4月份是大校場客流的高峰期，我一天之內最多能帶十幾個客戶。現在的話，周中我們每兩天截客一組就能完成KPI了。即使是周末，現在大校場也沒有哪個新盤的到訪量能夠超百組了。有些號稱超百組的盤，雇了不少群演。”王宇表示。

“7、8月是傳統意義上的淡季。”王宇認為，南京政策組合拳的成效如何，還得看“金九銀十”的成績。

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