樓市大消息！這個(gè)東部城市宣布：全面取消限購限售！所有商品住房不再限制轉(zhuǎn)讓，不限購房套數(shù)，指導(dǎo)商業(yè)銀行調(diào)整存量個(gè)人房貸利率...

2023-08-27 17:45:40 來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

8月25日，浙江嘉興市發(fā)布重磅樓市新政。

(資料圖片)

據(jù)“嘉興發(fā)布”官方微信，嘉興樓市新政一共涉及全面取消限購限售、降低首付比、提高公積金最高可貸額度等21條措施。

新政明確，支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。即自措施發(fā)布之日起，支持所有居民家庭的合理購房需求，不再限制購房套數(shù)；所有商品住房(含原限售房屋)不再限制轉(zhuǎn)讓；因申領(lǐng)人才購房補(bǔ)貼需限制交易的房屋不在執(zhí)行范圍內(nèi)，參照相關(guān)人才政策要求執(zhí)行。

加大住房公積金貸款支持力度，首套房住房公積金貸款最低首付款比例繼續(xù)執(zhí)行20%，二套房住房公積金貸款最低首付款比例執(zhí)行30%。全市范圍內(nèi)住房公積金貸款額度計(jì)算倍數(shù)從10倍提高至15倍。推行提取住房公積金支付購買新建商品住房首付款政策。優(yōu)化住房公積金貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

嘉興樓市新政：全面取消限購限售公積金貸款額提至100萬元

8月25日，浙江省嘉興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《嘉興市關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》（簡稱《措施》），共提及支持合理住房需求、上調(diào)住房公積金貸款最高限額、支持個(gè)人住房貸款合理需求等二十一項(xiàng)措施。

《措施》顯示，支持合理住房需求。支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。

嘉興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局解讀指出，取消行政限制性措施即：支持所有居民家庭的合理購房需求，不再限制購房套數(shù)；所有商品住房（含原限售房屋）不再限制轉(zhuǎn)讓。不過，因申領(lǐng)人才購房補(bǔ)貼需限制交易的房屋不在執(zhí)行范圍內(nèi)，參照相關(guān)人才政策要求執(zhí)行。

同時(shí)，《措施》顯示要拓寬貨幣化安置渠道。加快全域土地綜合整治、城中村改造和城市有機(jī)更新，完善“房票”安置政策，拓寬房源選擇范圍。對于選擇“房票”安置的群眾，各地應(yīng)因地制宜制定相關(guān)支持政策。積極探索“房票”跨區(qū)域使用政策。

公積金政策方面，上調(diào)住房公積金貸款最高限額。《措施》顯示，凡在8月25日以后購買新建商品住房（以備案合同日期為準(zhǔn)）的繳存職工，單人繳存最高貸款限額由30萬元提高至40萬元，雙人及以上繳存最高貸款限額由60萬元提高至80萬元；購買家庭名下首套住房且為新建商品住房的本市繳存職工，首次申請住房公積金貸款，單人繳存最高貸款額度上浮至50萬元，雙人及以上繳存最高貸款額度上浮至100萬元。嘉興市符合保底貸款政策的繳存職工個(gè)人可貸額度由20萬元提高至25萬元。

嘉興市公積金中心表示，符合人才、多孩家庭等優(yōu)惠政策的繳存職工在8月25日以后購買新建商品住房的，公積金貸款額度在貸款限額基礎(chǔ)上同步調(diào)整。

在加大住房公積金貸款支持力度方面，《措施》提出，首套房住房公積金貸款最低首付款比例繼續(xù)執(zhí)行20%，二套房住房公積金貸款最低首付款比例執(zhí)行30%。全市范圍內(nèi)住房公積金貸款額度計(jì)算倍數(shù)從10倍提高至15倍。推行提取住房公積金支付購買新建商品住房首付款政策。優(yōu)化住房公積金貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

《措施》還提及，支持個(gè)人住房貸款合理需求。落實(shí)好新發(fā)放首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制，優(yōu)化和支持剛性住房需求。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善性普通自住房的信貸需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

《措施》中還提到，開展團(tuán)購住房活動。鼓勵(lì)各縣（市、區(qū)）本著自愿原則組織本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面向社會公眾開展購房團(tuán)購活動，引導(dǎo)住房消費(fèi)預(yù)期。

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關(guān)于嘉興樓市21條新政的“權(quán)威解讀”如下：

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專家：不同于此前部分城市

本次嘉興調(diào)整限購限售全面、力度較大

據(jù)澎湃新聞8月25日報(bào)道，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生指出，今年以來，嘉興市樓市持續(xù)低迷，市場面臨較大調(diào)整壓力。面對房地產(chǎn)供求關(guān)系的新形勢，嘉興市本次政策工具箱大開，從刺激需求、調(diào)整供應(yīng)、加大對房企扶持，提高政府的行政效率、加強(qiáng)市場監(jiān)管等方面發(fā)布21條優(yōu)化政策。相比去年8月的“嘉12條”，本次“嘉21條”政策覆蓋面更廣、力度更強(qiáng)，將助力嘉興樓市活力恢復(fù)，有效提振市場信心。

另據(jù)北京青年報(bào)，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，政策的優(yōu)化對于購房者而言，無疑是一利好消息，將在一定程度上促進(jìn)購房需求的釋放，提高房地產(chǎn)市場活躍度。嘉興本次新政最大的亮點(diǎn)在于全面取消限購限售，而且在嘉興之前，其實(shí)也有廈門、鄭州、揚(yáng)州等城市對限購限售政策進(jìn)行過優(yōu)化，不過大多是針對局部區(qū)域或個(gè)別群體的調(diào)整，而本次嘉興調(diào)整限購限售做到全面惠眾，力度較大，這對于當(dāng)前情緒仍較低落的房地市場以及逐漸形成一定免疫力的政策端給予了一定信心。

多項(xiàng)重磅利好政策落地

近期，房地產(chǎn)利好政策信號不斷。僅8月25日一天，就有多項(xiàng)重磅利好政策落地。

其中，住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此項(xiàng)政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

另外，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

據(jù)券商中國，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，優(yōu)化首套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對于外地有過貸款記錄本地?zé)o房及賣一買一的置換需求來說，首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也有望按首套執(zhí)行，此政策在降低家庭購房門檻的同時(shí)，也降低了購房成本。中央政策在8月底落地，若地方加快政策執(zhí)行速度，將有利于帶動需求入市，核心城市“金九銀十”行情可期。

陳文靜還表示，此前，在2022年9月底，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文明確一年內(nèi)換房繳納個(gè)人所得稅的退稅優(yōu)惠時(shí)間至2023年年底。此次，換房退個(gè)稅優(yōu)惠延長至2025年底，有助于降低購房者置業(yè)成本，更好地支持換房需求釋放。

如何理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀？

據(jù)紅星新聞，原中房集團(tuán)董事長、原國家房改課題組組長，有著“中國保障房之父”稱號的孟曉蘇在接受記者采訪時(shí)表示，要準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場真實(shí)供求關(guān)系，就要等到“打開路障”和“商場重新開門”之后。只有放開限制性條件，才能夠判斷出正常的供求關(guān)系。

系列利好政策出臺，何時(shí)見效？

孟曉蘇表示，房地產(chǎn)政策跟其它經(jīng)濟(jì)政策的見效時(shí)間不一樣，要有較長的時(shí)間周期。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)政策的滯后期一般在9個(gè)月左右。“樓市經(jīng)濟(jì)是信心經(jīng)濟(jì)”。現(xiàn)在中央調(diào)整房地產(chǎn)政策的要求，在一些地方并沒有落實(shí)到位。很多在房地產(chǎn)“過熱”時(shí)期發(fā)布的限制性措施依舊未做調(diào)整。這就是房地產(chǎn)市場恢復(fù)的最大阻力所在。雖然目前金融部門已推出多項(xiàng)信貸優(yōu)惠政策，但它們都是樓市政策中的“非核心政策”，屬于輔助性政策。

是否應(yīng)該取消商品房公攤面積？

孟曉蘇表示，“我一直對“取消公攤”的說法不太在意，為此受到不少網(wǎng)友批評。我認(rèn)為，真正有利于百姓的做法是完善住房雙軌制，為低收入家庭提供保障房。這遠(yuǎn)比“取消公攤”要有意義得多。“

“公攤面積”是房屋“建筑面積”與“使用面積”之差，包括室外樓道、公共樓梯、公共門廳、電梯間、公共地下室等等，這些都是房屋的組成部分。“取消公攤”只不過是把公攤前的“建筑面積”改算為公攤后的“使用面積”，把公攤從“顯性存在”變?yōu)椤半[形存在”，不可能“取消”，只是算法不同。

人們所要的“取消公攤”，是希望能把“公攤面積”給取消掉。但“公攤面積”不能沒有，房屋不可能孤零零存在，設(shè)計(jì)得太不合理的房子也沒有人要。那么“公攤面積”能攤給別人嗎？不可能。

所以“取消公攤”不會降低房屋總價(jià)，攤掉的價(jià)格要計(jì)入剩余“使用面積”中。比如本來“公攤面積”是30%，按減去公攤后的“使用面積”計(jì)算，房產(chǎn)證上面積縮小了30%，每平方米房價(jià)可能就要高出42.58%。購房者可能沒有得到任何好處，反而房本面積小了很多，單位房價(jià)提高了不少。所以當(dāng)年我們判斷，購房者更愿意按“建筑面積”拿房產(chǎn)證。

我個(gè)人認(rèn)為“取消公攤”是做無用功，把“公攤面積”標(biāo)注清楚就可以了，使用“建筑面積”計(jì)量是我國慣例，所有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都是按“建筑面積”。當(dāng)然“公攤面積”涉及建筑規(guī)范，不能隨意改動，設(shè)計(jì)與施工都要更加合理。

編輯|程鵬易啟江

校對|湯亞文

封面圖片來源：視覺中國

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自嘉興發(fā)布、澎湃新聞、北青報(bào)、紅星新聞（記者：楊雨奇）

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