“汽車虧電打不著火，找?guī)煾瞪祥T換電池，保安死活不讓進!”近期，不少市民遭遇到了小區(qū)封閉管理后的煩心事兒。在疫情防控的特殊時期，人員出入、電梯維修、物業(yè)服務等諸多問題該如何處置?北京市盛廷律師事務所律師和北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會專家專門為市民答疑解惑，并提醒物業(yè)公司沒有權(quán)力以“一刀切”的方式阻止維修工人進入小區(qū)。

小區(qū)封閉不能“一刀切”

“我家車前幾天打不著火了，想找個維修師傅上門看看，物業(yè)人員一口回絕，說非小區(qū)居民一律不能進。”近日，家住海淀的趙女士為修車的事兒著了急。

所有住戶憑證進入，一人一卡，這是很多小區(qū)目前執(zhí)行的“鐵規(guī)矩”。最近開始復工的途虎網(wǎng)電池安裝師傅告訴記者，已經(jīng)多次遭遇上門被攔阻的情況，有的小區(qū)是維修車不讓進，有的小區(qū)連抱著電池步行去給車主安裝都不行，“脾氣好的保安才會通融一下，睜一只眼閉一只眼放行”。

社區(qū)實施封閉式管理后，諸如家電維修工、網(wǎng)絡維修工、汽車修理工等維修人員到底能不能進入小區(qū)?記者就此請教了北京市盛廷律師事務所律師和北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會相關負責人。專家表示，本市新近出臺的《關于物業(yè)企業(yè)進一步加強新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控期間住宅區(qū)出入管理的通知》中規(guī)定，對非本住宅區(qū)車輛、訪客、新租房入住人員等進入住宅區(qū)要逐一進行體溫測量，體溫正常者方可進入小區(qū)，并做好登記。快遞、外賣等人員原則上不得進入住宅區(qū)。因此，如維修人員體溫正常，且被訪人同意，則物業(yè)服務企業(yè)沒有權(quán)力拒絕該人員進入小區(qū)，但物業(yè)服務企業(yè)需要提醒該人員縮短停留時間。如維修人員體溫超37.3攝氏度，物業(yè)服務企業(yè)須勸導該人員就近就醫(yī)，暫時不讓其進入小區(qū)，并及時向衛(wèi)生部門或疾控中心報告。

疫情下物業(yè)費或可緩交

新冠肺炎疫情發(fā)生后，物業(yè)費該怎么繳納?這也是市民關心的問題。

律師表示，根據(jù)《民法總則》和《合同法》的相關規(guī)定，疫情并非業(yè)主不履行繳費義務的合理抗辯事由。從實際社區(qū)管理看，疫情期間，物業(yè)企業(yè)的工作成本增大，不僅要進行日常的維護，還要配合進行防疫管理，因此，業(yè)主不能以疫情為由要求物業(yè)企業(yè)必須減免物業(yè)費。

至于業(yè)主能否以疫情為由緩交物業(yè)費，要分情況來判定。若在政府發(fā)布疫情管控之前業(yè)主已經(jīng)逾期，應及時繳納并按照合同約定支付違約金。若在政府發(fā)布疫情管控后約定的繳納物業(yè)費時間到期，則要看物業(yè)費的繳納方式分情況討論。如果只能通過現(xiàn)金支付，而業(yè)主也因疫情管控無法返回，那么可以請求延遲履行繳費的義務。如果還有其他網(wǎng)絡繳費等便捷方式，業(yè)主逾期繳費也會構(gòu)成違約。

約定的物業(yè)服務不能暫停

對于業(yè)主來說，物業(yè)費不能不繳納，那對于物業(yè)企業(yè)來說，約定的服務是否能以疫情為由擅自暫定呢?

北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會專家告訴記者，物業(yè)企業(yè)的義務是對物業(yè)區(qū)域進行秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生維護、共有設施設備維護等。在疫情防控期間，即便小區(qū)實行了封閉式管理，物業(yè)企業(yè)也需維護好小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序，不能以疫情為由不提供合同約定的物業(yè)服務。若物業(yè)服務企業(yè)確實因防疫等工作投入導致部分服務品質(zhì)下降的，應當提前告知業(yè)主，爭取業(yè)主的理解。

至于電梯維修等專項服務，專家表示，可以分是否屬于緊急事項來判定。對于園林綠化、外墻粉刷等非緊急事項，從有利于防疫的角度，可以不可抗力為由延期履行，具體履行可由雙方商定。對于電梯維修、水電氣暖等緊急事項，合同應當按約定繼續(xù)履行，但是物業(yè)服務企業(yè)應提醒并監(jiān)督合同相對方在合同履行中，按照規(guī)定采取必要的疫情防護措施。

另外，從防疫的角度，物業(yè)服務企業(yè)可以關閉小區(qū)特定場所，如小區(qū)會所及兒童區(qū)域、老年人活動站等人員聚集的場所，這些均屬于可能造成傳染病擴散的場所。按照社區(qū)統(tǒng)一要求，物業(yè)服務企業(yè)也可根據(jù)小區(qū)實際管理情況，關閉部分分散的小區(qū)出入口。