財(cái)聯(lián)社7月31日訊（記者 李潔）一線城市紛紛表態(tài)將對(duì)樓市政策進(jìn)行優(yōu)化大背景下，市場(chǎng)關(guān)于公攤面積是否可以取消的問(wèn)題，再度被提及。

“我購(gòu)買(mǎi)的房子建筑面積是69.75平方米，套內(nèi)面積是32.04平方米，公攤面積已經(jīng)超過(guò)了50%”，近日陜西西安一位女士新購(gòu)的公寓，因公攤面積過(guò)大拒絕收房。

“公攤面積超過(guò)50%的只是個(gè)例，但目前對(duì)于高層小區(qū)而言，已有多個(gè)項(xiàng)目的公攤面積在30%以上，得房率較低。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

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“從這兩年房地產(chǎn)項(xiàng)目的交付情況看，老百姓抱怨比較多的一個(gè)情況是，很多房子得房率較低，部分120平方米的房源，其得房率可能還沒(méi)有以前90平方米的房源高。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

中銀證券分析師夏亦豐表示，由于公攤面積確定具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專(zhuān)業(yè)了解，也不能直觀的了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否可行？

“我看的房屋建筑面積與實(shí)際的得房率差的太多，都是不太能接受30%的公攤面積，20%左右還能考慮。”一位計(jì)劃購(gòu)房的人士告訴記者。

事實(shí)上，近年來(lái)公攤面積一直飽受詬病，公攤面積是否能取消也一直備受爭(zhēng)議。

日前，合肥市召開(kāi)房地產(chǎn)專(zhuān)題會(huì)議，明確要抓緊完善十項(xiàng)工作舉措，包括大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)，積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)等。

“這是目前全國(guó)比較早的提出改革公攤面積的城市。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，這說(shuō)明在限價(jià)等政策背景下，房企玩貓膩，造成得房率過(guò)低、公攤面積過(guò)高的情況，對(duì)購(gòu)房者的權(quán)益造成了較大損害。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合肥此次要探索套內(nèi)面積的計(jì)價(jià)，其實(shí)也是在積極改革公攤面積水分大的問(wèn)題。

“不同建筑類(lèi)型的房子，對(duì)于公攤面積建設(shè)的要求不同，所以公攤面積所占到的比重也會(huì)有所差距。”合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者。

據(jù)中銀證券統(tǒng)計(jì)，公攤面積比例無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)排、別墅相對(duì)最低，公攤面積大約在1%~8%。另?yè)?jù)郭毅介紹，現(xiàn)在低層的電梯洋房，如果是一梯兩戶(hù)的話，公攤的比例在15%-17%左右，得房率在83%-85%；11層-18層的小高層，公攤比例在25%-27%，得房率基本上是在73%左右；而18層以上的高層產(chǎn)品，公攤面積大部分會(huì)在30%以上。

“對(duì)于大部分購(gòu)房者而言，都希望所買(mǎi)即所得，不希望房屋交付水分太大。”上述房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

因此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合肥明確探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方式，有助于減少房企玩貓膩，真正保障了購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)權(quán)、使用權(quán)。

值得關(guān)注的是，在合肥之前，關(guān)于是否取消公攤面積已經(jīng)爭(zhēng)議了許久。

2019年住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿中提到“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”；然而2022年3月，最新版本的征求意見(jiàn)稿，已經(jīng)把這條刪除，可見(jiàn)“公攤面積”的取消仍然存在爭(zhēng)議。

于2022年8月29日，內(nèi)蒙古住建廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

其表示，在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對(duì)防止出現(xiàn)“公攤面積”無(wú)序增加，減少購(gòu)房過(guò)程中的矛盾糾紛，維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。

該建議引起輿論發(fā)酵后，內(nèi)蒙古住建廳在網(wǎng)站的回復(fù)中又稱(chēng)，鑒于以建筑面積作為商品房銷(xiāo)售的計(jì)價(jià)依據(jù)，已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過(guò)渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過(guò)渡，因此實(shí)施的難度較大，周期較長(zhǎng)。

對(duì)房?jī)r(jià)影響幾何？

取消公攤面積對(duì)于房?jī)r(jià)又會(huì)產(chǎn)生什么影響？

早在2002年，重慶成為國(guó)內(nèi)首個(gè)取消公攤面積的城市，實(shí)行商品房交易按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的政策。

據(jù)悉，2002年重慶人大常委會(huì)以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷(xiāo)售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以商品房交易金額 5%的罰款。

“重慶2002年后的20年間房?jī)r(jià)也沒(méi)有因公攤面積制度的取消而出現(xiàn)明顯的變化，尤其是對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，總價(jià)影響不大。”夏亦豐表示。

據(jù)其介紹，重慶的房產(chǎn)銷(xiāo)售廣告上都會(huì)分別注明套內(nèi)單價(jià)或建面單價(jià)分別是多少，購(gòu)房合同上也會(huì)載明，同時(shí)物業(yè)費(fèi)大部分還是按照建筑面積在收，整體費(fèi)用與此前沒(méi)有差別。

此外，香港于2013年取消了公攤面積，但是房?jī)r(jià)依然沒(méi)有下降，2013年、2014年香港房?jī)r(jià)同比增速分別為7%、4%，與2012年6%的增速基本保持平穩(wěn)。

“對(duì)于房?jī)r(jià)而言，如果取消公攤面積計(jì)量方式的話，那房子的套內(nèi)面積就會(huì)跟實(shí)體的建安成本直接掛鉤，那么房屋單價(jià)折合下來(lái)就會(huì)略高一些。所以取消公攤面積計(jì)價(jià)，只是一種計(jì)量方式的改變，并沒(méi)有改變房屋本身總價(jià)。”郭毅表示。

不過(guò)，中銀證券認(rèn)為，取消公攤面積收費(fèi)是趨勢(shì)，但仍需要逐步過(guò)渡，目前可以先從部分城市開(kāi)始試點(diǎn)，并合理控制比例，增加透明度。

“當(dāng)前公攤面積的計(jì)算，既缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在測(cè)量上又不具有獨(dú)立性，主要是由開(kāi)發(fā)商測(cè)算，然后交由規(guī)劃部門(mén)審批。相比取消公攤面積，完善相關(guān)規(guī)定無(wú)疑更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。”夏亦豐表示，比如明確公攤標(biāo)準(zhǔn)，明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式等，減少、避免相關(guān)爭(zhēng)議，也可對(duì)肆意擴(kuò)大公攤面積的開(kāi)發(fā)商引進(jìn)一些懲罰賠償機(jī)制。

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