本文由無冕財經（wumiancaijing）原創發布

作者：方斯嘉

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編輯：陳澗

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“近年來，房地產行業極為不景氣，各大開發商資金鏈斷裂相繼暴雷，無法正常支付中原集團及旗下相關公司的銷售傭金，導致公司連續的巨額虧損經營舉步維艱。”深圳中原地產說出了這樣一番話。

8月下旬，中原地產與員工的“欠傭”矛盾喧囂塵上。中原無奈披露，深圳中原、合作方及員工均是共同的受害者，單是深圳，就有10億資金被開發商/代理商拖欠。

創始人施永青表示，“若非公司一直保留相對高的現金在手，這次可能轉不過這個彎。”

中原地產是中國最老的頭部地產中介商，1978年成立于香港，1992年進入內地，比鏈家、世聯行、我愛我家等公司還要早。

這家公司曾經歷過1997年香港房地產蕭條期、2008年金融風暴等，這一次，它會怎么跨過危機？

發不起工資，開發商害的

“在競爭這么激烈的情況下，我們這么拼，（公司）就這樣對待我們，我們多難，連基本的生活（保障）都沒有。”一位穿著中介員工服的女士，在深圳中原地產董事總經理鄭叔倫的面前哭泣著說。

時代洪流之下，能逃開的人少之甚少。

對于員工集中討薪一事，中原以《關于深圳中原反饋墊付傭金相關事宜的通報》回應，銷售人員的收入包含基本工資和傭金提成，傭金提成需要在收到開發商/代理商的銷售金之后發放。

并強調，員工的基本工資從來都是按月按時足額發放的，從未有任何拖延薪資或惡意欠薪的情況。

據BOSS直聘招聘網站顯示，深圳中原地產招聘底薪在2000至6000元不等，具體視崗位而定。例如深圳壹方中心中原地產招聘銷售專員，底薪為2130、2500、3000元三檔，并有提成（35%至81%）及其他待遇。

如果單靠底薪，顯然不足以支撐在深圳的生活費。

在《通報》文件中，中原地產將責任指向開發商。據中原統計，僅是深圳中原，各開發商/代理商尚未支付其傭金超過10億元，目前在法院已經啟動訴論追傭的金額達535億元，其中法院已經裁決在強制執行的金額超過4億元，待判決的金額1.35億多元。

▲中原地產的“通報”文件。

其中，深圳中原起訴的主要重點開發商和項目包括佳兆業、恒大、寶能、世茂、龍光、吉祥里。

中原地產提到，即使僅僅墊付基層員工的提成，需要墊付的資金已經超過4億元，因此將會導致公司的經營更加圍難。

中原集團首席運營官劉天旸在接受采訪時表示：“網傳的文件是真實存在的，公司目前正采取法律手段努力追回開發商所欠的款項。深圳公司暫時未能收回的傭金總金額超10億元，但并非全部都是壞賬，部分款項追收難度比較大，部分款項在緩慢回款過程中。”

施永青在受訪時提到，部分內房企想以房低傭償還傭金，但因為程序復雜又涉及稅款，相關方法不可行。

中原地產宣告已成立重大項目追傭跟進專家組，會竭盡全力追傭，傭金一到賬會立刻發給員工。

都被欠傭金，為何中原地產最嚴重？

施永青認為，這不只是中原的困境。

他指出，內地整個地產代理行業都被房地產商拖欠傭金，某個專做某龍頭房地產商項目的大型地產代理行（非貝殼系公司），被拖欠高達70億元傭金，涉款規模遠高于中原。

自地產暴雷潮以來，地產商多次出現傭金風波，多家中介商都有賬期壓力。

據貝殼2022年年報，2021年和2022年的應收賬款分別為114.76億元和60.27億元，其中壞賬準備分別為21.51億元和19.51億元，壞賬與應收占比從約18.74%上升至約32.37%。

我愛我家2021年和2022年的應收賬款分別為14.95億元、13.17億元，壞賬準備分別為2.9億元、4.18億元，占比從19.39升至32%。

為了規避“欠傭”風險，市占率第一的貝殼系提前采取了手段。

一位資深經紀人對“地產一條”表示，“此前新房分銷是成交之后才能拿到傭金，但2022年6月起，貝殼開始要求合作方進行預付費，大概在200-500萬元，沒有固定的比例，是為了防止房企因現金流問題而拖欠傭金，預付傭額度不夠就會單方面停訪。”

2023年初，貝殼系品牌鏈家因曾中海欠傭，宣告不準員工為中海北京所有項目帶客。

相比之下，市占率相對較低的中原，在這方面顯得較為弱勢。

“深圳中原責任也很大，沒有做好基本的風控，開發商坑中原，中原就坑自己的員工。貝殼新房傭金是墊付，1、2個月就可以拿到。”當中原欠傭消息傳出后，有評價者認為，中原需承擔責任。

“深圳部分的開發商都已經爆雷了，在各方的縱容下，其他三級市場對手如Q房、貝殼等都收房收錢了，中原依然碩果無收，三級業務的前線終于爆發。”一位中原前高管對焦點財經指出。

據鳳凰網房產2021年報道，恒大在暴雷前就存在“欠傭”行為。

一位中原中介店長表示：“常有早已離職的員工突然收到一筆打款，然后打電話來詢問是不是一兩年前的某筆交易結賬了。”

據鳳凰網分析，中原地產仍與恒大合作，可能是因為他們首要考慮的是業績規模的突破，穩固、提高行業地位。但對于已經是公認行業老大的貝殼，他們更在乎回款和現金流。

市場被強勢占領之后，中原地產為了保留生存空間，會對賬期做出一定妥協。

在搶占市場與維護客戶的矛盾下，不可避免，一部分員工的利益被犧牲。

一位深圳中原中介對無冕財經提到，其2017年在福田北中原賣了兩套房，公司回應開發商倒閉后便再無消息，至今拿不到提成。

74歲施永青，如何化解危機？

在市場下行，競爭對手強勢夾擊之下，這家45年的地產中介商，在內地市場面臨生存危機。

施永青在專欄中提到，雖然中原地產在內地經營相對保守，但一次輸掉了過去三年的利潤。“若非公司一直保留相對高的現金在手，這次可能轉不過這個彎。”

大浪之下，許多企業都在求生，“守”成了一門學問。

如今，施永青宣稱退休，但始終沒有離開中原。一方面，港企一貫由“大家長”掌舵；另一方面，是兒子施俊嶸仍不足以一手撐場。

▲施俊嶸于2015年加入中原地產。圖片來自網絡。

2021年末，中原迎來一波內地高管離職潮，施永青之子施俊嶸扛起重任。彼時，中原前高管賴國強認為中原過于保守，稱“因循守舊、搖擺猶豫扭轉不了中原的頹勢”。

在施俊嶸掌管內地市場之后，推出推進合伙人制、推出加盟品牌原萃、幾畝置業等動作，暫未激起太多水花。施俊嶸稱運氣不好，接手之后經歷復雜的市況。

施永青認為，中原地產正面臨貝殼的強勢夾擊。“貝殼的出現對于小中介有好處，對中型、大型的代理公司，但規模沒有貝殼那么大的，競爭上處于不利狀態。”

因此，中原的策略是，放棄二三線城市的存量房市場，集中力量做上海、北京、深圳、天津等主要城市的存量房。

“現在賺錢不容易，起碼減少虧損。”施永青指出，現在只能減少規模，中原把力量集中在一些主要城市。

這也就要求，中原需要更強的人力，以挽救業績。

矛盾的是，在生存壓力之下，中原要面臨員工流失的現狀。

矛盾之下，員工拿不到傭金，引發了一系列沖突。此外，中介行業競爭激烈，對成熟經紀人的需求加大，以至于出現了中原地產發文譴責廣州鏈家商圈經理假扮客戶，在中原找房APP挖角的鬧劇。

當然，中原依然有其獨特優勢，作為一家扎根于香港的中介商，中原有其獨特渠道，從香港帶客至大灣區看房。

站在決策端，施永青對后市持保守態度。施永青認為，過去三十年，中國房地產市場處于一個長期上升的大周期，他也反對房地產泡沫化，認為這是將矛盾暫時掩蓋。

2008年，中原選擇收縮規模，但在次年，卻迎來強反彈，因此中原錯失了逆勢擴張的機會。

這一次，中原依然做出類似選擇。2021年，深圳中原有540家店鋪，至2022年年底只剩240家店鋪。施俊嶸曾表示，中原整體業務規模縮減約30%左右。

在10億傭金未收回之時，一貫保守的中原在近期宣告，要在深圳再開100家門店。這是中原地產為拓展業績，做出相對“冒險”的舉動，但門店量仍不及2021年。

施永青坦言，競爭對手正在減少，但需要面對的另一個問題是，行業還剩下多大的蛋糕。

他經歷過1997年東南亞房地產危機，他回憶，1997年香港房地產進入蕭條期之后，一直延續到2003年，花了近6年的時間，市場才逐漸恢復。

▲圖片來自施永青新浪微博。

施永青在11年前曾說，“中原有今天這么好的發展，是因我的運氣好”。

如今，當生存與發展，規模與讓利、需求與不滿等矛盾出現時，74歲的施永青選擇守成，控制能控制的，將剩下的歸咎于“運氣”。

不知這一次，運氣是否還能眷顧他？

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