三部門(mén)推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸” 是否會(huì)在廣東落地？

2023-08-27 06:41:48 來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱《通知》），推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。

這也是繼7月住建部在召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上，提出“落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’”等政策措施后，以《通知》形式再明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

這一政策能釋放多大購(gòu)房需求？又是否會(huì)在廣東落地？記者采訪相關(guān)人士。

(資料圖片)

三部門(mén)推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。圖為深圳市中心住宅區(qū)。南方日?qǐng)?bào)記者魯力攝

此次政策力度超出預(yù)期

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

一直以來(lái)，“認(rèn)房認(rèn)貸”是一線熱門(mén)城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市調(diào)控樓市的重要手段，即居民在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)能否享受首套房?jī)?yōu)惠，會(huì)綜合考慮其房產(chǎn)和貸款記錄。

在“認(rèn)房認(rèn)貸”政策下，受影響的主要是兩部分需求：第一是改善性換房需求人群，第二是在其他城市有房的剛性住房需求人群。

一方面，對(duì)本地居民，只要在本地購(gòu)買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)并辦理過(guò)貸款，想賣(mài)舊房換新房時(shí)，即使名下已無(wú)房產(chǎn)或貸款已結(jié)清，也算作二套房，需要支付比首套房更高比例的首付比例、房貸利率。

另一方面，對(duì)外來(lái)人口、新市民，需買(mǎi)房定居，雖本地?zé)o房但只要在其他城市（如原籍地）有貸款購(gòu)房情況的，即使貸款還清，也無(wú)法享受購(gòu)買(mǎi)首套房的優(yōu)惠。

以廣州為例，無(wú)房無(wú)貸款記錄者，購(gòu)買(mǎi)商品住宅首付為最低三成；無(wú)房有貸款記錄者，購(gòu)買(mǎi)商品住宅首付最低為四成；有房無(wú)貸款記錄或首套房貸已還清者，購(gòu)買(mǎi)商品住宅首付最低為五成；而有房且貸款未還清則需要七成首付。

如果執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，只要在所在城市無(wú)房，即便有貸款（記錄或在償）也可以首套房身份買(mǎi)房；并且此次政策提出將“以家庭為單位”來(lái)認(rèn)定首套房產(chǎn)，調(diào)整到“家庭成員為單位”，意味著可以釋放出更多的需求。

“此次政策力度超出了預(yù)期?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，既有利于商品房需求端穩(wěn)定，也有利于居民端杠桿率穩(wěn)定，最終有利于資產(chǎn)價(jià)格和金融秩序穩(wěn)定。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一政策對(duì)大城市信貸政策的調(diào)整、房貸政策的優(yōu)化、購(gòu)房成本的降低等將有比較直接的影響。

專家認(rèn)為廣深有意愿推進(jìn)落地

接下來(lái)在廣東，尤其是廣州、深圳等地是否會(huì)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”？

目前，房地產(chǎn)政策是“一城一策”，此次住建部的表述為：此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。因此，具體是否實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，還主要由各個(gè)城市決定。

針對(duì)這一問(wèn)題，在今年8月住建部提出三項(xiàng)房地產(chǎn)政策后，對(duì)“廣州市將在哪些方面支持及滿足剛性和改善性住房需求，是否會(huì)執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸”的問(wèn)題，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)：相關(guān)政策正在研究中，具體以官網(wǎng)公布為準(zhǔn)。目前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)暫未公布相關(guān)政策。

在“一城一策”背景下，城市地方政府要執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，也需與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行磋商，當(dāng)?shù)厝嗣胥y行在評(píng)估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)的情況下來(lái)具體執(zhí)行該政策。

去年四季度以來(lái)，房貸余額連續(xù)下行，對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊，銀行也通過(guò)降低利率進(jìn)行應(yīng)對(duì)。中國(guó)人民銀行廣東省分行的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，廣東（不含深圳）商業(yè)銀行新發(fā)放小微企業(yè)貸款加權(quán)平均利率4.04%，比上年同期下降0.31個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款利率同比下降0.74個(gè)百分點(diǎn)。

“目前，銀行房貸額度充足，并且房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。從銀行的角度看，我認(rèn)為大概率是愿意推進(jìn)此類政策的，進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價(jià)格?！崩钣罴伪硎尽?/p>

《通知》也給行業(yè)帶來(lái)一定信心，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，接下來(lái)廣州、深圳執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”可能性比較大。但廣東省房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任趙卓文此前接受記者采訪時(shí)也表示，當(dāng)前“房住不炒”仍是主基調(diào)，特別對(duì)于一線熱門(mén)城市，“對(duì)于廣東一線城市，特別是涉及二套房，要看各地的態(tài)度，我認(rèn)為會(huì)比較謹(jǐn)慎去實(shí)施”。

另外，在25日，財(cái)政部等三部門(mén)也發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。換購(gòu)住房的個(gè)稅退稅政策在去年9月出臺(tái)，此次明確延期至2025年底。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這將使購(gòu)房者更好地享受退稅的利好，“財(cái)稅政策發(fā)力，是當(dāng)前支持購(gòu)房市場(chǎng)的重要體現(xiàn)”。

利好剛性和改善性住房需求

若“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，對(duì)相關(guān)購(gòu)房者有較大的利好。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

這一政策下，李宇嘉表示，以下幾類人群的購(gòu)房需求或?qū)⒌玫綕M足：父母為子女（含未成年子女）買(mǎi)房，子女無(wú)房但父母可能有房產(chǎn)且有按揭貸款在償還；子女為父母買(mǎi)房，父母無(wú)房但子女可能有房產(chǎn)且有按揭貸款在償還；在本地有房，想賣(mài)掉舊房置換新房，但有貸款記錄；在外地有房，在外地有貸款記錄或正在月供的貸款，但在本地?zé)o房；前期購(gòu)買(mǎi)了非成套住房，比如單位非成套的福利房、單位產(chǎn)權(quán)式的宿舍的。

南方日?qǐng)?bào)記者張子俊唐柳雯陳穎周中雨柴亞娟曾美玲

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換購(gòu)住房退稅優(yōu)惠政策延續(xù)

記者25日從財(cái)政部了解到，為繼續(xù)支持居民改善住房條件，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

享受公告規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時(shí)滿足以下條件：一是納稅人出售和重新購(gòu)買(mǎi)的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)；二是出售自有住房的納稅人與新購(gòu)住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院財(cái)政研究室主任何代欣表示，為支持居民改善住房條件，去年，財(cái)政部等部門(mén)出臺(tái)了支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策，政策將于今年底到期。三部門(mén)此次發(fā)布的公告明確將這項(xiàng)政策延續(xù)實(shí)施至2025年底，有助于繼續(xù)支持居民改善住房條件。

此外，為繼續(xù)支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布公告，明確繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策至2025年底。

來(lái)源：新華社（張子俊唐柳雯陳穎等）

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