2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書

2023-07-07 23:36:16 來(lái)源：和訊房產(chǎn)

2023年7月6日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“中房指數(shù)2023房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”在北京隆重召開(kāi)，中指研究院現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布了《2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》。

一、市場(chǎng)表現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端仍偏弱

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商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力仍較大，銷售端表現(xiàn)低迷，部分房企仍面臨資金壓力，進(jìn)而導(dǎo)致投資、開(kāi)工能力不足，2023年1-5月，全國(guó)商辦用房開(kāi)發(fā)投資額為5085億元，同比下降14.2%；新開(kāi)工面積為3725萬(wàn)平方米，同比下降22.7%。從需求端來(lái)看，銷售面積為3089萬(wàn)平方米，同比下降20.4%。

商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)：商鋪?zhàn)赓U在消費(fèi)復(fù)蘇帶動(dòng)下需求有所恢復(fù)，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購(gòu)物中心租金止跌轉(zhuǎn)漲，2023年上半年，百街商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，結(jié)束連續(xù)三年下跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比微漲0.02%；百M(fèi)ALL商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，環(huán)比由2022年下半年的下跌0.09%轉(zhuǎn)為上漲0.29%。寫字樓租戶承租能力下降，租金繼續(xù)下跌，2023年二季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.73元/平方米/天，環(huán)比下跌0.11%。

商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)：2023上半年，我國(guó)大宗交易市場(chǎng)延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。2023年1-5月，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測(cè)到交易金額在1億元以上的已成交大宗交易29宗，較2022年同期減少35宗，上海仍是大宗交易最為活躍的地區(qū)，寫字樓項(xiàng)目依舊是投資者首選，內(nèi)資企業(yè)依舊主導(dǎo)大宗交易市場(chǎng)需求。

商辦用地市場(chǎng)：2023年上半年，地方政府供地延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)度，房企拿地也較為理性，全國(guó)300城純商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積同比降幅均在20%以上，供需規(guī)模均繼續(xù)探底。其中一線城市因上年同期基數(shù)較低，純商辦用地成交面積有所增長(zhǎng)，但二線及三四線城市純商辦用地成交縮量態(tài)勢(shì)未改。

二、企業(yè)表現(xiàn)：布局聚焦核心城市，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)促進(jìn)業(yè)績(jī)修復(fù)，資產(chǎn)證券化拓寬融資渠道

投資布局：從2023年1-5月新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心的城市分布來(lái)看，一二線城市占比增加，說(shuō)明在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩弱的情況下，企業(yè)布局更聚焦于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)市場(chǎng)活力強(qiáng)、消費(fèi)需求旺盛的高能級(jí)城市。

經(jīng)營(yíng)策略：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)緊抓當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)恢復(fù)機(jī)遇，對(duì)內(nèi)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，努力提升在營(yíng)項(xiàng)目出租率和營(yíng)業(yè)額，保障新項(xiàng)目如期開(kāi)業(yè)，同時(shí)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、降本增效，促進(jìn)業(yè)績(jī)修復(fù)；對(duì)外增強(qiáng)拓展能力，儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。

資產(chǎn)證券化：2023年上半年，CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為624.1億元，同比下降2.5%，底層資產(chǎn)多位于核心一二線城市。類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模共計(jì)199.7億元，但底層資產(chǎn)多以基礎(chǔ)設(shè)施為主，以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模僅占20%。

三、趨勢(shì)展望：公募REITs有望助力企業(yè)存量資產(chǎn)盤活，多元化消費(fèi)場(chǎng)景提升項(xiàng)目吸引力

公募REITs試點(diǎn)拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，未來(lái)有望助力企業(yè)存量資產(chǎn)盤活。公募REITs為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供了多樣化的融資渠道，幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，同時(shí)也推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)精準(zhǔn)投資、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目保值增值，以不動(dòng)產(chǎn)金融的助力促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將文化、生態(tài)等元素融入實(shí)體商業(yè)，創(chuàng)造多元化消費(fèi)場(chǎng)景，提升項(xiàng)目吸引力。后疫情時(shí)代，居民消費(fèi)需求呈現(xiàn)出差異化、多元化的特征，注重消費(fèi)體驗(yàn)和消費(fèi)氛圍。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將文化、藝術(shù)、綠色等理念與實(shí)體商業(yè)相融，“在地文化+商業(yè)”、“公園+商業(yè)”等主題購(gòu)物中心，以及各類主題商業(yè)街區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，充分滿足目標(biāo)客群的個(gè)人特征和消費(fèi)偏好，成為特定生活方式的風(fēng)向標(biāo)和引領(lǐng)者。

（責(zé)任編輯：徐帥）

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