2023年7月6日，由北京中指信息技術研究院主辦，中國房地產指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“中房指數2023房地產市場趨勢報告會”在北京隆重召開，中指研究院現場發布了《2023中國商業地產發展白皮書》。

一、市場表現：經濟恢復基礎尚不穩固，商業地產市場供需兩端仍偏弱

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商業地產新房市場：當前房地產市場下行壓力仍較大，銷售端表現低迷，部分房企仍面臨資金壓力，進而導致投資、開工能力不足，2023年1-5月，全國商辦用房開發投資額為5085億元，同比下降14.2%；新開工面積為3725萬平方米，同比下降22.7%。從需求端來看，銷售面積為3089萬平方米，同比下降20.4%。

商業地產租賃市場：商鋪租賃在消費復蘇帶動下需求有所恢復，商業街租金企穩，購物中心租金止跌轉漲，2023年上半年，百街商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，結束連續三年下跌態勢，環比微漲0.02%；百MALL商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，環比由2022年下半年的下跌0.09%轉為上漲0.29%。寫字樓租戶承租能力下降，租金繼續下跌，2023年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.73元/平方米/天，環比下跌0.11%。

商業地產大宗交易市場：2023上半年，我國大宗交易市場延續低迷態勢。2023年1-5月，中指數據共監測到交易金額在1億元以上的已成交大宗交易29宗，較2022年同期減少35宗，上海仍是大宗交易最為活躍的地區，寫字樓項目依舊是投資者首選，內資企業依舊主導大宗交易市場需求。

商辦用地市場：2023年上半年，地方政府供地延續謹慎態度，房企拿地也較為理性，全國300城純商辦用地推出及成交規劃建筑面積同比降幅均在20%以上，供需規模均繼續探底。其中一線城市因上年同期基數較低，純商辦用地成交面積有所增長，但二線及三四線城市純商辦用地成交縮量態勢未改。

二、企業表現：布局聚焦核心城市，強化運營促進業績修復，資產證券化拓寬融資渠道

投資布局：從2023年1-5月新開業購物中心的城市分布來看，一二線城市占比增加，說明在當前商業地產市場供需兩弱的情況下，企業布局更聚焦于經濟發達、消費市場活力強、消費需求旺盛的高能級城市。

經營策略：商業地產企業緊抓當前經濟和消費恢復機遇，對內強化運營能力，努力提升在營項目出租率和營業額，保障新項目如期開業，同時優化組織結構、降本增效，促進業績修復；對外增強拓展能力，儲備優質項目，實現規模增長。

資產證券化：2023年上半年，CMBS/CMBN產品發行規模為624.1億元，同比下降2.5%，底層資產多位于核心一二線城市。類REITs產品發行規模共計199.7億元，但底層資產多以基礎設施為主，以商業地產項目為底層資產的類REITs產品發行規模僅占20%。

三、趨勢展望：公募REITs有望助力企業存量資產盤活，多元化消費場景提升項目吸引力

公募REITs試點拓展至消費基礎設施領域，未來有望助力企業存量資產盤活。公募REITs為商業地產企業提供了多樣化的融資渠道，幫助企業盤活存量資產，同時也推動商業地產企業精準投資、強化運營能力，實現項目保值增值，以不動產金融的助力促進企業高質量發展

商業地產企業將文化、生態等元素融入實體商業，創造多元化消費場景，提升項目吸引力。后疫情時代，居民消費需求呈現出差異化、多元化的特征，注重消費體驗和消費氛圍。在此背景下，商業地產企業將文化、藝術、綠色等理念與實體商業相融，“在地文化+商業”、“公園+商業”等主題購物中心，以及各類主題商業街區應運而生，充分滿足目標客群的個人特征和消費偏好，成為特定生活方式的風向標和引領者。

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