房地產行業23年6月行業月報：供需政策合力 提振市場信心
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核心觀點：
政策環境綜述：政治局表態轉向，目前政策空間集中于一二線。7 月政治局會議新增表述“房地產市場供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策”，住建部及北廣深（住建公眾號）等高能級城市貫徹中央政策精神作出了明確表述，或將帶動新一輪地方政策“優化”。根據我們構建的四限政策力度評分模型，當前政策力度評分距離16 年2 月底部還有41%的下降空間，一線、二線、三線政策空間占比分別為26%、60%、13%，當前政策空間主要集中于一二線。供給端政策來看，7 月“央行16 條”延期，交易商協會再開民企融資座談會推進“第二支箭”，證監會表態繼續保持房企資本市場融資渠道穩定，22 年下半年開始的供給端支持政策仍在有序推動，供需兩端政策將合力穩定房地產市場。
成交市場綜述：銷售均價同比轉負，成交熱度持續下行。6 月銷售各項指標較5 月進一步惡化，根據統計局數據，23 年6 月全國商品房銷售金額同比下降19.2%，銷售均價8 個月來首次同比下滑，一線二手房價格時隔45 個月同比增速轉負，量價齊跌。根據中指院數據，6 月22城商品房推盤環比上升31.2%，同比下降34.2%，6 月往往為年中“沖量”旺季，但今年年中推盤意愿弱于往年。
土地市場綜述：景氣度低迷，土地出讓承壓。6 月土地市場熱度進一步回落，根據中指院數據，23 年6 月全國600 城商住用地出讓金3564億元，同比下降34.4%，成交面積同比下降42.8%，供給面積同比下降24.3%，成交降幅遠大于供給，除去供給不足，市場本身景氣度也在惡化，6 月單月供需比1.70，環比上升0.35。6 月出讓金排名前三的省市為北京、浙江、江蘇，供需比分別為0.96、1.13、1.07，遠低于全國平均水平1.40，均為核心城市土拍帶動，市場景氣度相對較好。
開發投資市場綜述：新開工降幅擴大，投資端壓力持續。根據統計局數據，23 年6 月商品房新開工面積同比下降30.3%，降幅環比擴大2.9pct，房地產開發投資1.28 萬億元，同比下降10.3%，降幅環比收窄0.2pct。施工投資壓力增大，土地市場熱度走低帶來的土地投資壓力也將兌現，投資下行壓力預計仍將持續。
融資市場綜述：市場整體信心不足，到位資金加速回落。根據統計局數據，23 年6 月房地產企業到位資金同比下降21.5%，降幅環比擴大14.1pct，市場整體信心不足限制供需兩端融資，開發貸及自籌資金分別下滑13.8%、29.5%，降幅擴大0.5pct、0.3pct，需求端回款下滑17.5%，同比增速由正轉負，定金預收款、按揭貸款下降19.4%、12.8%。
風險提示。未來基本面表現不及預期。未來融資環境進一步收緊，信貸投放量減少。供給側改革下行業出清，對于市場情緒產生擾動。
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