成都樓市，躲不過了！
作者：余飛
(資料圖片)
01 | 成都，樓市異類
在最近兩年的中國房地產(chǎn)史上，成都絕對是個異類。
2022年以來，中國樓市進入了全面盤整階段。今年一季度，在防疫措施全盤放開的背景下，上演了一波短暫小陽春，但預(yù)期沒有出現(xiàn)的背景下，市場很快被打回了原形。
然而成都卻像一個干勁十足的小伙子，充滿了爆發(fā)力，二手房成交量在當(dāng)年創(chuàng)下了歷史新高。今年二三月份，成交量刷新了歷史紀(jì)錄。
新房和二手房價格更是持續(xù)上漲。
從官方目前公布的數(shù)據(jù)來看，全國目前90%以上的城市，房價在下跌。但成都卻非常玄妙地躲過了盤整，成為了萬綠叢中一點紅。
成都房價迷之自信，連續(xù)上漲了18個月。
7月份，成都新房與二手房，同比均領(lǐng)漲全國。不過，二手房環(huán)比也開始轉(zhuǎn)跌了。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
成交量方面，今年上半年成都總共成交新房8.1萬套，是去年的1.07倍；二手房上半年的成交套數(shù)則達11.9萬套，是同期商品住宅成交套數(shù)的1.5倍，同比增長65%；成交面積為1135萬平方米，同比增長68%。
這樣的成交量，令人側(cè)目。
尤其是成都在二三月份持續(xù)刷新二手房成交量天際線，2月份成交了19061套，創(chuàng)下歷史新高。3月份成交了28189套，更是達到了令其他城市膜拜的巔峰。
哪怕和大多數(shù)城市一樣，在3月份見頂之后，新房與二手房成交量一路下滑，但成都新房與二手房成交量仍保持在1萬套與1.5萬套之上。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：成都住建局
而同期，其他城市的成交量已經(jīng)跌得不成樣子。深圳的二手房網(wǎng)簽量再度跌入3000套以內(nèi)。南京的新房成交量跌破了3000套。
再看與武漢的成交量，新房成交量已經(jīng)跌至谷底。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：武漢市住建局
成都何以呈現(xiàn)出謎一般的成交量走位？
02 | 成都為何有不一樣的走位
第一，泡沫并沒有高到離譜。
我在之前的文章中多次強調(diào)過，當(dāng)下各城市遭遇的樓市困局，都是當(dāng)年房價拼命上漲造成的。
現(xiàn)在，浪潮褪去之后，才發(fā)現(xiàn)，原來房價與民眾收入之間的鴻溝，已是無法逾越的天塹。
成都的房價自然也泡沫較大，但是有別于東部熱點城市的過山車房價模式不同，成都和長沙一樣，走的是溫水煮青蛙的溫和上漲模式，房價始終保持著小碎步上漲。
這種低調(diào)的模式，好處在于，無論外界變化如何，都不會對其走勢產(chǎn)生過大影響。
目前，成都的房價相比于北上廣深低得多，相比于同級別的杭州、南京等城市也要低很多。
經(jīng)歷了連續(xù)18個月上漲，目前成都的均價1.7萬元/平方米。與廈門的動輒六七萬，杭州、南京、蘇州的動輒四五萬，寧波、東莞的動輒三四萬相比，成都房價絕對量雖然也很高，但相比之下，接受度相對好一些。
其他城市的民眾，奮力一跳也沒有買的指望。成都普通民眾努力一下，還是有購房的希望。這是成都樓市能夠做出獨立行情的底層邏輯。
第二，人口不斷涌入，需求不斷增加。
歸功于成都近年來的成功宣傳，成都近年來名聲大噪。再加上四川盆地獨特的宜居條件，以及東部城市房價高企的現(xiàn)狀，成都過去十年成功收割了一波人口。
七普數(shù)據(jù)顯示，成都過去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達581.9萬人，增量僅次于深圳、廣州，位居全國第三。去年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了24.5萬人，位居第二。
在2022年全國人口見頂轉(zhuǎn)向的背景下，成都人口增量從2021年的24.5萬下降至7.6萬。增量的確跳水了，但依舊保持著人口增量。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局
人口不斷涌入，需求不斷增加。
成都商報披露了一組數(shù)據(jù)，上半年有20萬個家庭在成都買房了。
第三，成都剛需和置換需求非常旺盛。
從成都的成交房屋結(jié)構(gòu)來看，賣得最火的是70至90平米二房與三房戶型。價格主要集中在200萬以內(nèi)。
尤其是非核心區(qū)，基本都在賣低價盤。
同時，成都的二手房掛牌量不斷高企，已經(jīng)沖破了20萬套。
這意味著：
一方面，成都當(dāng)下的解套需求非常強烈。這在所有城市都一樣。
另一方面，成都當(dāng)下的置換需求非常旺盛。
03 | 成都也開始低頭了
不得不承認，去年以來成都是中國城市中的異類，但是在宏觀大環(huán)境讓大家恍然大悟的背景下，哪怕這個異類，也低下了高昂的頭顱。
一方面，成都的二手房價格終于在7月份轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下跌了0.2%。
另一方面，成都無論新房還是二手房，成交量都進入了連跌通道。
正如本號多次強調(diào)的，這一輪樓市是全面的、整體的，沒有哪個城市能夠躲過。
因為這場調(diào)整是系統(tǒng)的，是宏觀的，不是某個城市微觀下跌。
一季度之所以上演小陽春，是因為大家以為在防疫措施大放開之后，經(jīng)濟即便不會筑底反彈，也至少會增強確定性，增強預(yù)期。
但是，大半年過去了，數(shù)據(jù)告訴我們，并不是那么回事。
過去半個月，海關(guān)總署公布的出口數(shù)據(jù)，央行公布的社融、房貸和存款數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局公布的消費、工業(yè)、投資、失業(yè)率數(shù)據(jù)，都在佐證著我們的經(jīng)濟復(fù)蘇，仍充滿著較大不確定性。
宏觀環(huán)境與數(shù)據(jù)的不確定，是二季度以來全國樓市再次進入肅殺狀態(tài)的根本原因。
具體來說，這種環(huán)境導(dǎo)致了兩種結(jié)果：
第一，不想買的人越來越多。沒有信心沒有預(yù)期，中產(chǎn)以上階層都在觀望。
第二，買不起的人越來越多。收入和就業(yè)不確定性加劇，高房價與低收入的局面沒有絲毫改善，買不起房的人越來越多，需求斷代情況越發(fā)嚴(yán)重。
7月份，我們的房貸再次負增長，這意味著，不但買房的人越來越少，而且提前還貸的人越來越多。
降負債表，增強自身的抗風(fēng)險能力，是當(dāng)下很多人的首要任務(wù)。而不是在工作和收入充滿各種懸疑的背景下，貿(mào)貿(mào)然去背負房貸買房。
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