繼“樓花”之后,香港擬創(chuàng)新推出“地花”模式 業(yè)內(nèi):成效如何有待考驗
每經(jīng)記者:陳榮浩 每經(jīng)編輯:魏文藝
香港擬創(chuàng)新推出“地花”模式,引發(fā)市場廣泛關(guān)注。
(資料圖)
據(jù)香港文匯報7月31日報道,香港特區(qū)政府正在推動北部都會區(qū)發(fā)展項目,未來會在區(qū)內(nèi)收回大量私人農(nóng)地和棕地作發(fā)展。
香港特區(qū)政府發(fā)展局局長寧漢豪表示,正構(gòu)思以“地花”模式將未平整的土地推出招標,以加快推出多層工廈用地,又不排除以綠化地安置受發(fā)展影響的棕地作業(yè)者。
所謂“地花”模式,是指將已經(jīng)確定土地用途、但還未完成土地平整的用地提前招標,讓投資者提早入場,縮短土地開發(fā)周期,提高土地使用效率。
據(jù)悉,香港特區(qū)政府之所以要推出“地花”模式,與加快推進新片區(qū)的發(fā)展進度有關(guān)。如香港北部都會區(qū),目前是香港重點發(fā)展片區(qū)之一,但整體面積較大,若按照過往的開發(fā)模式,將大為延后片區(qū)發(fā)展的時間。
《每日經(jīng)濟新聞》記者從香港特區(qū)發(fā)展局官網(wǎng)了解到,目前香港特區(qū)政府正在審議《2022年發(fā)展(城市規(guī)劃、土地及工程)(雜項修訂)條例草案》(以下簡稱草案),草案中提到,“從9月1日起,香港屆時可拆墻松綁精簡城規(guī)、收回土地條例,縮短生地變熟地的時間。”
擬構(gòu)思“地花”模式
事實上,此前香港的不少樓市做法被內(nèi)地所借鑒,比較典型的包括“樓花”和“公攤”(2013年時,香港廢除了該政策)。
“樓花”是指開發(fā)商在樓盤還未完工前就向購房者提供預(yù)售合同,以買入未來的房子;“公攤”則指在計算房屋面積時,除了套內(nèi)面積(即房屋內(nèi)部可使用的面積),還要加上一定比例的公共區(qū)域的面積,比如電梯井、樓梯間、門廳過道等。
這一次,香港再次構(gòu)思了一種“地花”的玩法,旨在推動包括北部都會區(qū)等新片區(qū)的快速發(fā)展。所謂“地花”,就是讓還未完成土地平整的用地提前招標,讓投資者提前入場,在一定程度上縮短了土地開發(fā)周期。
據(jù)香港商報網(wǎng)報道,寧漢豪表示,按照過往的方式,需要土地平整后才推出招標,而“地花”概念是將已確定土地用途,但未完成平整的用地提早招標,讓投資者提早入場。當(dāng)政府進行土地平整時,投資者同步進行設(shè)計和融資等前期工作,待土地到位后,就可馬上展開建筑工程,預(yù)料多層工廈及新田科技城用地可率先采用“賣地花”模式招標。
至于“地花期”有多長,寧漢豪認為,提前一至兩年是較合適的時間,若多過兩年則可能未必容易成功招標。
來源:香港特區(qū)政府發(fā)展局網(wǎng)站
每經(jīng)記者從香港發(fā)展局官網(wǎng)了解到,目前香港正在審議《2022年發(fā)展(城市規(guī)劃、土地及工程)(雜項修訂)條例草案》,該草案若審議通過,將大幅縮短新發(fā)展片區(qū)“生地”變?yōu)椤笆斓亍钡臅r間,該周期將由13年縮短至7年,而一般項目可由6年縮短至4年。“發(fā)展局和相關(guān)部門已經(jīng)著手現(xiàn)有行政指引或制定新的指引,該《條例草案》預(yù)計于9月1日前生效。”
該草案中還提到,“當(dāng)我們提前進行收地安排時,從前是先完成規(guī)劃,才作收地安排的咨詢和發(fā)放補償,但現(xiàn)在既然是同步進行,即比原先的預(yù)算提前進行,其實地政總署是需要檢視他們現(xiàn)時的工作資源,讓他們可騰出人手去提前處理。”
據(jù)了解,北部都會區(qū)屬于香港特區(qū)政府提出的一項重大發(fā)展戰(zhàn)略,包括元朗區(qū)和北區(qū)兩個地方行政區(qū),面積約300平方公里。香港特區(qū)政府?dāng)M將該區(qū)域打造為以國際創(chuàng)科新城為主題,集優(yōu)質(zhì)生活、新興經(jīng)濟和文化休閑于一體的綜合性發(fā)展區(qū)域。
而從項目進展來看,新田科技城內(nèi)的落馬洲河套區(qū)正興建三棟大樓,河套區(qū)以外首批新田創(chuàng)科用地2024年動工。而洪水橋和元朗一帶,首批多層工業(yè)大廈用地2023年推出,商業(yè)用地2026年完成平整。
據(jù)香港特區(qū)政府新聞網(wǎng),未來會全速造地建屋,目標是十年內(nèi)完成平整四成新發(fā)展土地和落成四成單位,并提高發(fā)展密度,住宅用地最高地積比率為6.5倍,商業(yè)用地則為9.5倍。
業(yè)內(nèi):成效有待考驗
以深圳的土地掛牌為例,一般會在土地交易中心網(wǎng)站上披露掛牌項目的土地位置、土地現(xiàn)狀、土地價格等,且出讓土地的項目多為已經(jīng)平整的土地。
這也是與香港擬推的“地花”模式不同的地方,內(nèi)地的招標多數(shù)都是在土地平整后進行招標,而“地花”則是在土地平整前就進行招標。
來源:深圳公共資源交易服務(wù)平臺
在業(yè)內(nèi)看來,上述兩種招標方式各有優(yōu)劣勢。通過“地花”方式可以讓投資者盡早入場,縮短土地的開發(fā)周期;但同時對項目參與方的實力有較大要求,參與方實力不雄厚,可能導(dǎo)致業(yè)主拒絕平整,或企業(yè)若在參與項目后自身又出現(xiàn)流動性危機,可能導(dǎo)致業(yè)主房子拆了,又難以獲得相應(yīng)補償。
財經(jīng)評論員張雪峰8月1日通過微信向每經(jīng)記者表示,與內(nèi)地的招標土地方式相比,“地花”模式的主要區(qū)別在于時間點和土地狀態(tài)。內(nèi)地的招標通常發(fā)生在土地規(guī)劃和平整完成后,而“地花”模式則在土地規(guī)劃確定但平整尚未完成時就進行。另外,“地花”模式更需著重考慮對受發(fā)展影響的棕地作業(yè)者的安置問題,以保障社會公平和利益的平衡。
“像舊改、城更,涉及的利益體較多,參與方不僅需要實現(xiàn)利益協(xié)調(diào)和矛盾解決,同時對自身資金需求也很高。以深圳來說,不少參與舊改的企業(yè)多為央國企,就算不是央國企,通常也會引入國有平臺公司或者金融機構(gòu)等。”
一位深耕大灣區(qū)市場的房企人士7月31日向每經(jīng)記者表示,若香港施行“地花”模式,在土地未平整前就讓企業(yè)進場,將更為考驗企業(yè)的實力。“香港與內(nèi)地市場不一樣,本地開發(fā)商多為私企,這對那些本地市場的頭部開發(fā)商更具考驗及機遇。”
中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫通過微信告訴每經(jīng)記者,香港的土地分為生地與熟地,過去一直沿用的做法,是特區(qū)政府把生地進行“三通一平”(指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路及土地平整)后變成熟地,就可以交給開發(fā)商去發(fā)展。
“而香港這次提出‘地花’概念,打破了傳統(tǒng)框框。至于成效如何,因為屬于首創(chuàng),世界上還沒有類似情況,實在難以評估。”鄭叔倫表示,“三通一平”工程涉及政府多部門及跨部門合作,所以特區(qū)政府一直負責(zé)。現(xiàn)在把這個工作交給開發(fā)商,是不是效率會更高,還需要時間的考驗。
值得注意的是,此次香港特區(qū)政府探索的“地花”模式,從推行的具體步驟來看,與深圳的“舊改”模式有一定相似之處。
以深圳的舊改為例,主要采用的是政府引導(dǎo)、權(quán)利主體參與及社會力量協(xié)同的方式。比如要對某個小區(qū)進行拆遷、改造,一般是先由政府制定城市更新規(guī)劃、政策和標準,然后由權(quán)利主體人(一般包括土地使用權(quán)人、建筑物所有權(quán)人、物業(yè)權(quán)利人等)自主申報城市更新項目,參與項目規(guī)劃設(shè)計和搬遷補償安置,享受項目帶來的收益;最后由開發(fā)商、金融機構(gòu)等多方力量的合作或委托,承擔(dān)城市更新項目的實施主體角色,負責(zé)項目投資建設(shè)和運營管理。
從具體的參與情況來看,參與深圳舊改或者城更的開發(fā)商,同樣也是在房子還未拆遷之前,就介入到規(guī)劃設(shè)計和搬遷補償安置環(huán)節(jié),與香港的“賣地花”模式有著異曲同工之處。
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