華泰證券指出，步入2023年下半年,房地產(chǎn)行業(yè)政策自上而下開啟了一輪新定調(diào)，并快速向?qū)嵅僦敢龑用嫜诱埂?月以來，購房杠桿限制的放松已成為本輪行業(yè)政策寬松周期中的著力點之一。經(jīng)過對購房杠桿政策的歷史復(fù)盤，有以下結(jié)論：1. 購房杠桿限制的寬松歷史鮮見，更顯力度，預(yù)計其市場激活效用值得期待；2. 購房杠桿調(diào)整對于改善需求的影響更顯著；3. 一線城市對于購房杠桿限制政策變化更為敏感而迅速，尤其是二套房貸政策。政策和經(jīng)紀人預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，期待行業(yè)隨后得以企穩(wěn)。看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

全文如下

華泰 | 房地產(chǎn)：購房杠桿政策的歷史演繹

步入23年下半年,房地產(chǎn)行業(yè)政策自上而下開啟了一輪新定調(diào)，并快速向?qū)嵅僦敢龑用嫜诱埂?月以來，購房杠桿限制的放松已成為本輪行業(yè)政策寬松周期中的著力點之一。經(jīng)過對購房杠桿政策的歷史復(fù)盤，我們有以下結(jié)論：1. 購房杠桿限制的寬松歷史鮮見，更顯力度，我們預(yù)計其市場激活效用值得期待；2. 購房杠桿調(diào)整對于改善需求的影響更顯著；3. 一線城市對于購房杠桿限制政策變化更為敏感而迅速，尤其是二套房貸政策。政策和經(jīng)紀人預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，我們期待行業(yè)隨后得以企穩(wěn)。我們看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

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核心觀點

全國：購房杠桿限制政策的歷史演繹

08年以來的四輪完整地產(chǎn)周期中，每輪的寬松都配有橫跨貨幣、需求端、供給端的一攬子政策，全國性放松購房杠桿限制的政策僅出現(xiàn)于第三輪寬松周期（2014年1月-2019年11月），呈現(xiàn)流動性、需求杠桿、供給杠桿三維齊升的特點。橫向比較，我們認為對基本面影響更為突出的是需求杠桿限制的寬松。全國銷售對購房杠桿放松的敏感度較高，一攬子政策協(xié)同效應(yīng)更強。14年930政策出臺后，10月銷售面積同比增速環(huán)比提升8pct至-2%，11月投資同比增速也實現(xiàn)觸底。而15年330政策疊加貨幣、棚改等政策的發(fā)酵，次月起銷售面積開啟了一輪持續(xù)27個月的同比正增長周期。

城市：一線城市房地產(chǎn)對購房杠桿限制放松的敏感度較高

除了一線城市以及杭州，大部分城市已經(jīng)按照首付底限要求執(zhí)行。從政策空間來看，彈性最大的是一線城市二套房認定以及首付比例，因此，一線城市房地產(chǎn)景氣度對購房杠桿限制放松的敏感度在當(dāng)下更值得關(guān)注。對于一線城市而言，政策對成交的傳遞快速并有效，尤其是二套房貸政策。認房認貸政策調(diào)整次月（14年10月），深圳新房即實現(xiàn)銷售面積同比回正，北京也在發(fā)布的第二月實現(xiàn)正增長，對于330政策調(diào)整二套房首付比例的敏感度大于930政策。新房市場對政策的反應(yīng)要快于二手房，但從長期的維度，政策對二手房成交的影響更大。房價修復(fù)則需等待銷售量走出穩(wěn)定抬升趨勢之后。

投資建議

從歷史上看，地產(chǎn)成交對于購房杠桿限制的調(diào)整協(xié)同一攬子行業(yè)政策深具敏感性。目前政策和經(jīng)紀人預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，我們期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，穩(wěn)定居民的房價預(yù)期和購房需求。我們看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

風(fēng)險提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風(fēng)險。

（文章來源：證券時報網(wǎng)）

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