簽署認購書30天之后才收到網簽買賣電子合同，拿到合同之后仔細閱讀才發現合同里的部分內容疑有“霸王條款”，購房者進退兩難。

近日，有市民黃女士向灣財社記者反映，她于今年4月認購了位于福田的中洲濱海華府二期的新房。在簽署認購書并支付首付款之后，由于開發商內部流程的問題，自己直到1個月后才收到網簽電子合同。但經過仔細閱讀后，黃女士發現合同文本中疑似有不平等條款，買受人的權益無法得到合理保障。

在多次和開發商方面溝通后，黃女士得到的最終回應是合同條款無法修改更無法就爭議問題簽訂補充協議。由于對合同內容有異議，還沒有在網簽電子合同上簽名的黃女士就此向項目方提出退房的訴求，但截至目前尚未得到回應。

(資料圖)

8月14日，灣財社記者聯系到項目開發商中洲方面，相關人士向灣財社記者表示不存在“霸王條款”這一說，合同都已經備案過，并且也在現場做了公示。

購房者投訴

購房合同疑有“霸王條款”

回憶起買房流程，黃女士告訴灣財社記者，從簽訂認購書當天到最終收到網簽買賣電子合同的時間跨度遠超過認購書約定的1個月。

2023年1月31日，黃女士向深圳市匯海置業有限公司支付100萬元購房定金。她所選中的房源總價款約為人民幣1076.09萬元。按套內建筑面積計算，單價為每平方米12.08萬元。

4月28日，黃女士同開發商簽訂認購書，意向認購其在售一手預售房中洲濱海華府二期房源，并于4月28日當天將剩余首付款508萬元轉至其監管賬戶（首付款共608萬元）。

但因開發商內部流程問題，1月31日轉入的定金未存入監管賬戶，須由開發商財務先將定金100萬全數轉出至黃女士的個人賬戶，再由其轉入監管賬戶，才算首付款全額繳齊；5月17日，在黃女士的多次催促下，開發商終于返還100萬定金；5月24日，黃女士將資金全數轉至監管賬戶，至此所有首付款項608萬交齊。

但直至6月11日，她才收到網簽買賣電子合同。黃女士向記者指出，此時認購書中規定的“自簽訂本認購書之日起30日內，買賣雙方應簽訂正式的買賣合同”時效已過，她根本沒有途徑和可能在5月28日前簽訂正式的買賣合同，因此開發商涉嫌違約。

而在收到網簽買賣電子合同后，黃女士通過仔細閱讀后發覺開發商自行補充的附件四內容中疑似有“不對等不公平”之嫌。

因對部分合同條款的異議，黃女士并未簽署電子合同，她同時匯總了針對附件四補充協議的疑問，以郵件形式發送給開發商銷售對接人，但未得到正面回復。

7月17日，在福田區住建局的幫助下，黃女士跟開發商進行了面談，就合同各項定義不清及不合理條款進行了溝通，她同時希望開發商與其簽訂補充協議，對交房時的保修責任、更改房屋設計的提前周知做出承諾。但會后開發商給出的答復是合同無法更改，補充協議也無法簽訂，至此協商失敗。

購房者質疑

開發商附件條款“不公平”

買受人權利無法保障

針對該份合同中可能存在的“霸王條款”，黃女士向灣財社記者列出了她認為的重點部分的內容。

問題1： 附件四（合同第31頁）如果本房地產存在質量瑕疵，但主體質量合格，并不嚴重影響使用，買受人無權拒絕接受本房地產的交付。

部分合同附件內容。

購房者疑問： 請說明“不嚴重影響使用”的具體定義。

問題2： 附件四（合同第33頁）除不可抗力外，出賣人未按照本合同約定的期限和條件將本房地產交付買受人的，買受人同意本合同仍繼續履行。

購房者疑問： 按字面理解，除非是不可抗力因素，那么即使出賣人沒有按時交付本房地產，或者本房地產并不符合交付標準，買受人也必須繼續履行合同？請釋疑。

問題3： 附件四（合同第37頁）在不影響本房地產的質量和使用功能的前提下，出賣人有權對原有規劃設計作出局部調整，買受人表示理解、同意并予以接受。

購房者疑問： 該附件條款與合同正文第十九條提及的“本房地產專有部分的規劃變更和設計變更，出賣人應征得買受人書面同意，并依照相關規定向深圳市規劃國土主管部門申報”有較大出入，出賣人應通知買受人并獲得買受人同意后方可進行規劃和設計變更，同時請明確“不影響本房地產的質量和使用功能“的具體定義。

問題4： 附件四（第35頁）以下質量瑕疵不影響房地產的正常使用，不屬于出賣人的保修范圍，出賣人在買受人辦理交付手續的過程中或接收本房地產后進行處理的，是出賣人出于提升客戶滿意度而進行的超出法定義務及約定義務的好意行為，不視為出賣人對處理行為本身及處理時間的影響負有責任。

購房者疑問： 該內容與住建局有所出入。

除了上述內容，黃女士整理的疑問累計超十項。她指出，網簽合同里面的內容，一部分是住建局全市標準的條款，另一部分則是開發商的附件，這部分附件80%-90%的條款被更新為利好自己，開發商完全免責的條款，其中便包括故意模糊賣方責任界定、規避賣方應有職責以及稀釋買方合理權益等。

“例如精裝修內容，如果未來出現了裝潢的問題，開發商沒有權利責任。另外，開發商對房屋結構的變動是不用征求意見的；所有詳細的公共住宅的設施，影響住房質量的問題被模糊掉了。”黃女士向灣財社記者直言，這是“霸王條款”，對買受人來說非常的不公平。

開發商回應

不存在“霸王條款” 合同

已在現場做了公示

針對上述購房者反映的問題，8月14日，灣財社記者聯系到項目開發商中洲方面了解情況，相關工作人員向灣財社記者表示，客戶在2023年1月31日認購了中洲濱海華府某房源，于2023年4月28日付齊首付款及簽署銀行貸款資料（公積金組合貸），貸款批復后6月11日開發商通知可簽署網簽合同，隨后客戶對合同附件的十幾項條款提出異議。

“項目營銷人員明確告知客戶附件是主合同的共同組成部分，具有同等法律效應，已經過政府相關部門備案，且一直公示在營銷中心。”該人士告訴灣財社記者，開發商方面在和客戶多次溝通后，客戶仍對3個條款有異議，訴求是更改合同或簽署補充協議，要有紙質說明，但因合同補充協議為統一模板，且已經過住建備案無法變更，多次溝通客戶仍不接受相關條款。

其表示后續多次電話及現場協商均無結果。8月12日，開發商方面收到客戶寄發的律師函要求退款，但電話溝通客戶，客戶明確還是想購買，但需要修改購房協議或者簽訂補充協議。

“不存在‘霸王條款’這一說。”該人士明確告訴灣財社記者，公司現在已收到了律師函，目前律師在跟進中。

但針對開發商方面的回應，黃女士則肯定地告訴灣財社記者，“從來沒有一次主動跟我們溝通，說已經聯系了我們，但從來沒有過，律師函遞交給對方公司后也并未收到電話反饋。”隨后她向灣財社記者展示了自己與項目方的微信溝通記錄，自8月12日開發商方面收到律師函至今黃女士多次詢問是否有回復，但截至發稿仍未得到有效的處理回應。

律師意見

開發商違約認定需購房者提供證明

針對開發商是否因延期簽訂合同而違約的問題，廣東華商律師事務所律師周爭鋒律師在接受記者采訪時表示，買受人和開發商簽訂認購書以后，應該在認購書約定的時間內，簽訂正式的房屋買賣合同。任何一方無正當理由延遲履行該簽約義務，構成違約，應按照認購書的約定，承擔相應的違約責任。

但他同時表示，實踐中，錄入網簽時間是由開發商掌握的，主要是和購房者的按揭貸款審批何時通過掛鉤。要想證明開發商違反認購書約定構成違約，除非購房者在認購書約定簽約的最后一天，有證據證明購房者按照認購書的要求前往指定的簽約地點后，經購房者反復催要，開發商始終沒有向其提供開發商簽名后的網簽合同。

現實中，往往是購房者無法證明，其已經按照認購書約定的時間，前往開發商處指定的地點，是因為開發商的原因導致雙方沒有簽署買賣合同。

周律師指出，本案中，如購房者發生能夠證明開發商在認購書約定的時間范圍內，經購房者反復催要沒有及時提供網簽合同并簽署，則開發商已經構成違約，需要雙倍返還已支付的定金。

該認購書中說明了買賣合同無法簽訂的規則。

另外對于購房者認為的“霸王條款”問題，周律師向灣財社記者指出，依據2001年住建部《商品房銷售管理辦法》第二十三條的規定，房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》。

《深圳市房地產市場監管辦法（2017修正）》第十四條亦明確規定，房地產開發企業銷售商品房，應當將商品房買賣合同示范文本及附件在營業場所公示。

“開發商在銷售房地產時，已經在售房大廳公示了房屋買賣合同的示范文本及附件，購房者認為有問題，可以及時提出來，如開發商不同意修改，購房者可以選擇購買或者不購買。”周律師進一步告訴灣財社記者，購房者在簽訂了開發商公示的合同文本及附件以后，認為里面存在霸王條款損害購房者的合法權益，有兩個途徑解決：第一可以找市場監督管理部門申請行政審查；第二可以到人民法院起訴，確認某些條款無效或不成為合同的內容。

實踐中，廣東省高院在《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四條規定，當事人簽訂預約合同時已經知道將來擬簽訂的房屋買賣合同主要條款，拒絕簽約的一方以雙方不能就該主要條款達成合意為由抗辯不承擔違約責任的，不予支持。

南都·灣財社記者 孫陽

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