觀點網8月2日，深圳首例采用競“現房銷售面積”規則的地塊出讓完成，不僅受到企業“哄搶”，更是短時間內便達到地價及競現房銷售面積的天花板。

而與此同時，同為該批次的2宗龍崗寶龍宅地，卻因無人出價遭流拍，成為2023年深圳土地供應中首次流拍的宅地。

相較于龍崗寶龍地塊，本次“吸睛”的寶安寶中宅地區位條件上更加優越。即使有著競“現房銷售”要求，房企仍激烈競爭的背后，是投資信心并未消失在核心城市的核心區域，企業對于核心資產的加倉意圖依舊強烈。

(資料圖片僅供參考)

回爐重造

本次遭遇房企爭搶的寶安寶中宅地實則為回爐地塊，該地塊原為去年深圳第二批次集中出讓的地塊之一，但因出讓規劃中商辦比例超過50%，最終無人報名，遭遇流拍。

2022年7月5日，寶安新安A001-0212宗地首次掛牌，地塊區位優勢明顯，距離寶安中心區核心配套均在2公里以內，且與新安中學一路之隔。

按照彼時規劃，地塊的土地用途為商業用地+二類居住用地，計容建面不超過約10.38萬平方米，其中住宅占據44.34%，至4.61萬平方米；商辦占據50.35%，至5.23萬平方米。

地塊掛牌之初就有觀點認為，超過一半的建面比例要投入到商辦領域與住宅產品8.86萬元每平方米的限價，壓縮了拿地企業的盈利空間，過高的商辦比例或將成為房企止步的重要因素。

正如市場預料，去年該地塊在成交時爆冷，成為該年度第二宗流拍地塊。而今年再掛牌時，地塊經過規劃調整，去除“辦公建面”比例，僅保留5000平方米的商業規劃。

翻閱掛牌公告可知，回爐后的寶安新安A001-0212宗地土地總面積變化不大，仍保持在1.52萬平方米平，計容建面則是減少至8.23萬平方米，其中住宅規劃建面增至7.105萬平方米，占總建面超8成以上，商品房限價并未調整。

值得一提的是，本次還將地塊的最高限制地價提高約1.5億元，也不再要求競得企業自持保障性租賃住房面積。

可以說，調規后的寶安新安地塊基本是針對性地砍去了“辦公”部分，極大的增加了住宅可售部分，彌補了地塊的缺陷。雖然新增了競“現房銷售面積”的規則，但優越的區位條件、成熟的配套仍是地塊最大賣點。

據觀點新媒體了解，今年從深超總地塊出讓情況來看，土拍新增“房企報名階段必須出價”的規則，因此在自由競價階段便能窺探出地塊的火熱程度。

在本批次正式開拍之前，寶安新安地塊在自由競價階段便迎來20余家房企“圍獵”，地價也快速推升至封頂價34.06億元，隨即觸發線下競現房銷售階段。

在競現房銷售階段中，短暫經歷1分鐘、3輪的出價，便達到最高現房銷售面積。

地塊最終由中鐵置地以34.06億元地價+3.552萬平方米的現房銷售代價收入囊中，一方面意味著該地塊半數的住宅將以現房進行銷售，另一方面也完成深圳首例競“現房銷售面積”試點如期的落位。

“在保交樓背景下，競現房銷售面積的土拍規則，有望在深圳土地供應市場中逐漸推開。”戴德梁行研究院副院長張曉端如是說道。

她認為，競現房銷售面積的規則，其意義更多體現在對資金和交樓的保障上，競現房前期成本投入較大，對企業的要求更高，也能夠起到篩選資金鏈較為穩健的優質房企的目的。

此外，觀點新媒體觀察到，在本次對于寶安新安地塊的爭奪中，參與企業不僅有保利、萬科、中海、招商等頭部企業，更是吸引外地房企及地產行業之外的海信、東方雨虹的爭奪。

調整周期下，地產行業毛利率持續下挫，全面向制造業看齊。而在制造企業看來，地產仍是一門不錯的生意，家電制造龍頭海信參與地塊爭奪恰恰也印證了這個觀點。

與寶安新安宅地“拍前觸頂”，盡收流量的局面不同。自由競價階段的龍崗寶龍宅地，顯得寒意十足。

首次流拍

直至正式開拍之前，處于自由競價階段的龍崗寶龍宗地始終無人出價。基于房企報名必出價的規則，意味著根本沒有房企報名參拍該地塊，流拍早已是定局。

這也是自取消集中供應后，深圳今年首次流拍的宅地，總起始價16.7億元。

從掛牌公告看，龍崗寶龍G02309-0008、0009地塊為相鄰地塊，前者出讓面積1.29萬平方米，規劃建面6.61萬平方米，起始價8.91億元；后者出讓面積1.23萬平方米，建面5.78萬平方米，起始價7.79億元。

宗地住宅部分擬建設普通商品住房，2宗地塊的普通商品住房限價均為3.78萬元每平方米，采取“雙限單競+搖號”規則掛牌出讓，并未要求配建保障房，一定程度上為企業盈利釋放了空間。

據觀點新媒體查閱，2宗地塊均位于深圳住宅供應的集中區域龍崗區，也是上半年存量住宅規模較大的區域。在區位條件上，周邊以工業區面貌為主，雖然臨近14號線寶龍地鐵站，但配套尚不成熟。

板塊內存在著巨大的未消化存量住宅以及高于板塊的限價，或許是這兩宗地塊流拍的真正原因。

今年上半年，深圳全市住宅庫存量仍處高位，到年中時去化周期進一步拉長，達14.94個月，為近年來的高位，深圳樓市還在低位徘徊。

根據深圳住建局公開數據顯示，6月末可售套數方面，龍崗持有存量8353套，僅次于龍華。龍崗板塊內，雖然開發商折扣力度大、特價盤頻頻推出、上車總價低，但仍由于整體配套相對一般，銷售不佳，導致存量堆積。

市場分析認為，按照目前的去化周期走勢，龍崗要消化目前持有的8353套存量住宅，需要接近22個月的周期，這無疑進一步挫傷企業拿地落子的信心。

此外，龍崗寶龍板塊的區域單價，自開年后持續走低，由年初的3.92萬元每平方米下滑至7月末的2.74萬元每平方米。回看本次流拍地塊3.78萬元每平方米的限價，價格區間內的客源相對較少的同時，也高于當地平均價格。

存量大及價格高的雙重影響之下，龍崗寶龍宗地的流拍也在情理之中。

在張曉端看來，以"不再競保障房面積"這樣的方式適度放松配建要求，一定程度還是為了在當前樓市陷入調整的背景下激發市場活力和信心，提高參拍企業的積極性。

其指出，土地出讓條件是影響企業拿地的門檻，而非決定土地是否流拍的唯一因素。拿地風險還在于土地自身的質素、市場未來的走向等，因此樓市的提振才能切實增加土地市場的信心。

本次深圳土拍的冷熱差異，是市場各方對于樓市走向預期相對保守下做出的判斷和選擇。當下，企業更樂于投資優質項目提高保險系數，因此對地塊質素的要求也更高。

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