久期財經(jīng)訊，9月8日，標普將新城發(fā)展控股有限公司(Seazen Group Limited，簡稱“新城發(fā)展”，01030.HK)和其子公司新城控股集團股份有限公司(Seazen Holdings Co.,Ltd，簡稱“新城控股”，601155.SH)的長期發(fā)行人信用評級從“BB-”下調(diào)至“B+”。同時將新城控股的未償還高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“B+”下調(diào)至“B”。展望負面。

標普下調(diào)了新城發(fā)展及其子公司新城控股的評級，因為持續(xù)不穩(wěn)定的銷售將在未來12個月內(nèi)對其杠桿率和流動性緩沖帶來壓力。2023年前8個月，新城發(fā)展的合同總銷售額為544億元，同比下降36.3%。鑒于新城發(fā)展在中國二三線城市的房地產(chǎn)銷售波動較大，標普下調(diào)了對其2024年銷售額的預(yù)測，從之前的850億至900億元人民幣下調(diào)至800億至850億元人民幣。盡管放寬了購房限制、降低了首付要求，但鑒于基本面疲弱，市場購房者可能會繼續(xù)采取觀望態(tài)度。另一方面，標普認為，對大多數(shù)中國房企而言(尤其是民營房企)，再融資風險正在上升，部分原因是一些大型行業(yè)參與者陷入困境。

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標普認為，新城發(fā)展將利用內(nèi)部資源和新的銀行貸款償還2024年到期的境內(nèi)外債券，總額約為人民幣70億元。2024年到期的債券期限分布在全年，其中最大規(guī)模的到期債券(約為4.5億美元)將于2024年12月到期。與2023年約130億元人民幣的規(guī)模相比，規(guī)模更小，集中度也更低。公募債券的再融資渠道可能仍然受限，標普不認為在基本情況下會出現(xiàn)再融資。2024年到期的70億元人民幣債券將主要由經(jīng)營性現(xiàn)金流覆蓋，包括購物中心的租金收入以及銀行新貸款提取，特別是通過質(zhì)押新的無抵押投資物業(yè)獲得的長期經(jīng)營性貸款。

盡管凈額正在減少，但新城發(fā)展的無抵押商業(yè)地產(chǎn)投資組合仍能為其提供資金支持。新城發(fā)展在2023年上半年通過質(zhì)押其自有購物中心，獲得了約60億元人民幣的新經(jīng)營貸款，此前該公司在2022年全年提取了類似金額的貸款。截至2023年6月，其經(jīng)營性貸款和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)總額分別為約210億元和27億元人民幣。

截至2023年6月30日，新城發(fā)展擁有約39個吾悅廣場購物中心。根據(jù)新城控股的中期報告，截至2023年6月，總投資物業(yè)價值為1170億元人民幣，其中810億元人民幣用于貸款質(zhì)押。剩余360億元人民幣用于提供部分增量融資來源，以滿足其還款需求。標普估計，截至2023年6月，現(xiàn)有投資房地產(chǎn)貸款的貸款與價值比率平均約為35%，而新貸款的這一比率可能會接近50%。

盡管這可能會為融資提供一些空間，但鑒于最近的市場動蕩，標普認為金融機構(gòu)可能會收緊對抵押資產(chǎn)的要求，或降低貸款價值比，以控制其對該行業(yè)的敞口。

標普預(yù)計，由于銷售交付速度放緩，新城發(fā)展的杠桿作用將在未來兩年飆升。今年上半年，新城發(fā)展的收入下降了約2%。標普預(yù)計2023年收入將下降17%-18%，2024年和2025年將進一步下降5%-10%。此前，標普預(yù)計2023年的銷售額將下降27%-32%，而2022年的實際降幅為50.4%。因此，盡管債務(wù)削減，其杠桿率(債務(wù)與EBITDA比率)預(yù)計將在2023-2025年攀升至5.9-6.9倍。

新城發(fā)展與銀行的關(guān)系將是維持其信貸狀況的關(guān)鍵。截至2023年6月，銀行貸款約占新城發(fā)展總債務(wù)的55%。新城發(fā)展的銀行關(guān)系較為穩(wěn)定。然而，在最近中國房地產(chǎn)銷售惡化以及一些大型行業(yè)參與者陷入困境之后，銀行很可能會對向開發(fā)商(尤其是那些非國有開發(fā)商)提供貸款更加謹慎。

標普相信吾悅廣場的運營將保持穩(wěn)健，以支持其營運現(xiàn)金流。2023年上半年，廣場入駐率保持在95%。2023年上半年同店銷售額同比增長11%，這將為租金上漲預(yù)留一定空間。標普預(yù)計2023年和2024年的稅后租金收入為每年100億-110億元人民幣，商場提供的經(jīng)營性現(xiàn)金流(扣除貸款的利息和本金)將達到30億-40億元人民幣。

負面展望反映了標普觀點，即在未來12-18個月，由于市場情緒疲軟(特別是在三四線城市)，新城發(fā)展的合同銷售額可能會進一步下降。由于銷售和利潤率下滑，該公司的杠桿率可能會上升。再融資風險也在增加，尤其是對中國民營房企而言，流動性緩沖可能進一步惡化。

然而，標普預(yù)計新城發(fā)展的租金收入將保持穩(wěn)定，并使其能夠通過抵押其商業(yè)物業(yè)獲得融資。這將在一定程度上減輕再融資風險，并有助于解決在2023年剩余時間和2024年到期債券的問題。

新城控股的評級和展望將與新城發(fā)展的評級和展望同步變動。

如果新城發(fā)展的流動性緩沖因合同銷售大幅下滑、外部融資渠道惡化或?qū)ΜF(xiàn)金獲取的更嚴格限制而削弱，標普可能會下調(diào)評級。

如果新城發(fā)展的銷售和融資渠道改善，并保持足夠的流動性來源，以滿足2023年和2024年的還款需求，標普可能會將展望調(diào)整為穩(wěn)定。這將取決于該公司能否從合同銷售和穩(wěn)定的租金收入中獲得穩(wěn)健的現(xiàn)金流，還將取決于能否獲得資金渠道，包括通過對現(xiàn)有商場進行質(zhì)押來獲得新的融資。

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