美國房地產(chǎn)市場反彈后勁可能疲軟

2023-09-09 01:37:57 來源：國際金融報(bào)

在本輪美聯(lián)儲貨幣政策緊縮周期中遭遇重創(chuàng)的美國房地產(chǎn)市場似乎出現(xiàn)了明顯的康復(fù)跡象。除了巴菲特旗下的伯克希爾·哈撒韋公司日前斥資億美元吃進(jìn)美國最大住宅建筑商DR Horton等三家上市公司的股票外，自今年2月起，美國新房價(jià)格與銷售記錄已經(jīng)連升5個(gè)月，由此帶動美國住房價(jià)值創(chuàng)出歷史新高，同時(shí)牽引建筑業(yè)投資支出漸次放量以及房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)登至一年來的最高水平。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年美國新建住房銷售環(huán)比大幅增加%，對應(yīng)的新建住房銷量至年化萬套，而至7月份新屋銷售接續(xù)環(huán)比增長%，同時(shí)徹底改寫了前6個(gè)月同比增速為負(fù)的格局，7月新屋銷售同比大漲%，對應(yīng)實(shí)現(xiàn)新房銷量萬套；賣量顯著回升之時(shí)，房價(jià)也同步上揚(yáng)，至7月份成屋銷售價(jià)格中值漲至萬美元，為全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會有記錄以來的第二高位。受到量價(jià)齊升的驅(qū)動，美國市場上百萬美元以上的住房價(jià)值占比超過了8%，房地產(chǎn)市場的總價(jià)值也創(chuàng)下了萬億美元的歷史新高。

(資料圖片)

新房銷售的反彈帶動了投資端開工量的回升，從而也推動了住宅建造支出的增加。亞特蘭大聯(lián)儲的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年第二季度住宅投資較第一季度同比增長%，雖增幅不大，卻是過去兩年第一季度以來的首次增長，對應(yīng)的新屋開工數(shù)量從第一季度的139萬套增加到第二季度的145萬套，與此相關(guān)聯(lián)，至今年7月美國建筑支出出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月的環(huán)比上升。投資端與銷售端的聯(lián)動也多少激活了美國房地產(chǎn)市場的景氣度，行業(yè)景氣指數(shù)從去年12月份的31反彈至今年7月份的56，居一年來的最高水平。

然而，相比于住宅建筑市場的春光乍現(xiàn)，美國商業(yè)地產(chǎn)在遠(yuǎn)程辦公增長等因素的沖擊下依舊寒氣逼人。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格在今年第一季度出現(xiàn)過去13年來的首次下跌后，目前公寓樓、寫字樓和零售中心的價(jià)格較峰值水平下降了8%-14%，與此同時(shí)，寫字樓空置率創(chuàng)下%的歷史新高，民眾離家住宿指數(shù)今年以來也是連續(xù)七個(gè)月的環(huán)比下降。另一方面，不同于成屋中的新房銷售與投資兩旺，美國的二手房市場持續(xù)低迷，銷售的萎縮已沿續(xù)一年半的時(shí)間，至7月份供應(yīng)量跌至24年同期最低，受到影響，同期美國成屋簽約銷售同比下降%，創(chuàng)出13年來的同期歷史的最低。

回過頭再去看美國房地產(chǎn)價(jià)格的回升鏡像。理論上說，房價(jià)的上漲無非來源于供給與需求兩個(gè)方面，目前美國較為活躍的房價(jià)就屬于前者。一方面，美國新房庫存嚴(yán)重不足，今年至今新房上市量比去年同期下降了21%，全國目前可售存量新房萬套，處于兩年來的最低水平；另一方面，大約四分之三的二手房業(yè)主抱定“鎖定效應(yīng)”，即寧愿享受6%以下甚至更低的抵押貸款利率而不愿因出售房屋轉(zhuǎn)而承擔(dān)更昂貴的借貸成本，二手房供給由此異常短缺?？傮w看來，全美目前可售存量房總計(jì)111萬套，為1999年以來7月份庫存的最低水平，約為新冠疫情前供應(yīng)量的一半，房屋可供銷售月度僅個(gè)月。特別值得指出的是，大量二手房的惜售還會將更多買家推到新房市場，買房激烈競購刺激之下，美國新房價(jià)格便顯得尤為亢奮。

綜上，目前美國房地產(chǎn)市場尚未進(jìn)入全面修復(fù)的景氣周期，其反彈格局帶有非常明顯的結(jié)構(gòu)性特征。一方面，房價(jià)上漲主要因供給不足而非需求拉動所引起，而且并非整體成屋價(jià)格的上漲，更多只是新房價(jià)格的回升；另一方面，房地產(chǎn)的復(fù)蘇僅表現(xiàn)出住房建筑市場的局部改良，而商業(yè)地產(chǎn)則沒有脫離蕭條與沉悶的窘境。再者，整個(gè)成屋市場中新房交易較為活躍，而二手房交易則十分萎靡。此外，雖然銷售端與投資端均展現(xiàn)出向上改善的氣象，但投資端的提振強(qiáng)度顯著弱于銷售端，美國房地產(chǎn)景氣度的修復(fù)主要是由地產(chǎn)銷售反彈所發(fā)動。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，過去一年半的時(shí)間美聯(lián)儲已將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率升至%-%的22年來最高水平，貨幣市場利率決定資本市場利率，10年期美債收益率目前已飆升至%這一過往16年的最高點(diǎn)，而作為全球資產(chǎn)的“價(jià)格之錨”，10年期美債利率又帶動美國30期房地產(chǎn)按揭貸款利率一路攀升至目前的%，創(chuàng)出22年的最高水平。對于美國房地產(chǎn)市場而言，懸于高位的市場利率接下來勢必會從需求端與供給端制造出力度不小的掣肘和反壓，整個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇進(jìn)程也將一波三折。

首先看需求端。至今年7月，美國的住房通脹相比一年前上漲了%，其直接指向的意義是美國購房者的購房成本空前上升。排除各種稅費(fèi)不論，僅房貸償還月成本與一年前相比就激增了近20%，美國購房者住房負(fù)擔(dān)能力被打壓至1984年以來的最低點(diǎn)，購房需求遭遇壓制，購房按揭貸款以及和再融資活動雙雙受挫。房利美公布的一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，認(rèn)為現(xiàn)在不是買房好時(shí)機(jī)的消費(fèi)者比例在7月升至13年來的最高水平，與此相對應(yīng)，據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會最近公布的數(shù)據(jù)，目前美國民眾購房按揭貸款申請指數(shù)已經(jīng)降至1995年以來的第二低水平，再融資貸款今年以來也是連續(xù)下降，當(dāng)下的活躍指數(shù)甚至比金融危機(jī)時(shí)期的程度還要低。按照福布斯的預(yù)計(jì)，抵押貸款利率在今年剩余時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)維持在6%以上，由此導(dǎo)致民眾的住房購買情緒很難獲得更為驚喜的突破。

再看供給端。雖然二手房供給的停滯以及稀少的庫存通常會將更多的買家逼入新房市場，相應(yīng)的也可激勵(lì)開發(fā)商加大在新房建造領(lǐng)域的屯兵布局，但為了讓買家跨越高按揭貸款利率的門檻而入場購買，建筑商又必須拿出更多的激勵(lì)措施，結(jié)果也必然推高房屋開發(fā)與供應(yīng)的成本，進(jìn)而弱化開發(fā)商的投資信心以及房屋建設(shè)的增量供給穩(wěn)定性。據(jù)美國住宅建筑商協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)，使用各種激勵(lì)措施(包括降低購房價(jià)格)的建筑商比例從7月的52%上升至8月的55%，并且此前該比例已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下降，與此同時(shí)，在連續(xù)7個(gè)月緩慢回升后，8月美國建筑商信心指數(shù)大幅下降至50，為今年以來的首次下滑，并創(chuàng)下3個(gè)月最低水平。從實(shí)際投資情況看，雖然年內(nèi)全美住宅建造支出以及建筑支出都有所改善，但若拉長時(shí)間看，實(shí)際同比增幅依然處于負(fù)增長狀態(tài)，并一直還在歷史地位狀態(tài)徘徊。

供給端的壓力還來自于銀行，尤其是中小銀行面向房屋開發(fā)商與住房購買者的信貸收縮。今年以來，全美已經(jīng)有六家中小銀行因資不抵債而破產(chǎn)倒閉，更多的中小銀行所持有的較大比重國債與抵押貸款支持證券（MBS）等證券資產(chǎn)因價(jià)格的大幅下降正在承受巨額虧損的煎熬，與此同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)空置率上升以及租金的不斷下降，業(yè)主的違約風(fēng)險(xiǎn)開始顯著上升，美國工業(yè)和寫字樓房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)布的全球貸款人信用風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告，與6個(gè)月前的估計(jì)相比，目前辦公樓行業(yè)的公司發(fā)生債務(wù)違約的可能性增加了%。而實(shí)際情況是，今年第二季度美國各銀行在不良貸款上蒙受了近190億美元的損失，同比高出75%，其中絕大部分來自于商業(yè)房地產(chǎn)借款人的違約。因此，無論是基于行業(yè)破產(chǎn)的前車之鑒還是自身的虧損之壓，以及來自外部的巨大風(fēng)險(xiǎn)警示，中小銀行都很容易做出順周期的信貸收縮安排。

數(shù)據(jù)顯示，在目前共計(jì)萬億美元的全美商業(yè)房地產(chǎn)貸款余額中，銀行占了60%以上，其中，中小銀行持有萬億美元，占比高達(dá)%，這就意味著在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口上，中小銀行面對的壓力最大，它們展開順周期管理的敏感性更高，行動可能更為堅(jiān)決而果斷。據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會出具的意見調(diào)查報(bào)告，第二季度對建筑和土地開發(fā)貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊的美國銀行占比達(dá)%，商業(yè)和多戶住宅地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放額較去年同期下降了53%。這種情況如果持續(xù)下去，勢必會進(jìn)一步擠出商業(yè)地產(chǎn)的融資能力，甚至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道也會遭到壓縮，從而對未來建筑活動的展開構(gòu)成逆風(fēng)。

（作者系中國市場學(xué)會理事、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）

（文章來源：國際金融報(bào)）

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