香港按揭的那些事兒提前還款可啟用什么“神器”？｜投教121

2023-08-26 11:19:37 來源：21世紀經濟報道

近期，央行罕見對存量房貸利率“松口”，居民普遍關注存量房貸利率何時下調。8月19日，央行未如期下調五年期LPR一度引起居民失望，不過業(yè)內普遍預測后續(xù)將會有一攬子政策發(fā)布，存量房貸利率有望下調。同時，今年以來，居民扎堆提前還款。

今天我們把目光聚集到香港，看看在香港買房利率如何？提前還款會有罰息嗎？想要提前還款可以啟動什么“神器”？香港的轉按揭是什么樣的？歡迎來到21世紀經濟報道推出的《投教121》欄目，今天我們就來講一講，香港按揭的那些事兒。

(資料圖)

“H按”與“P按”

房貸利率直接影響到購房者的月供金額，因此購房者往往對房貸利率比較關注。

一位香港中介人士告訴21世紀經濟報道記者，在香港買房首先需要身份證明、收入證明、MPF（強制性公積金）、稅單等；購買新房客戶不需要交中介費，購買二手房買方和賣房各出1%的中介費；值得注意的是，香港購房者按揭七成以上，需要強制繳納按揭保險。

美聯(lián)物業(yè)一位中介代理表示，買房印花稅方面，如果是香港永久居民，首套房（包括買過房又賣了，此時無房的情況）印花稅從100港元起，最高上限為房價的4.25%；非首套15%，不過一年之內賣第一套房，可以退差價；如果是非香港永久居民，不管是否非首套，都是30%。值得注意的是，非永久居民將來成為永久居民也不能退印花稅差價，除非按照去年政府推出的人才計劃，合資格人士申請來港，買房就可以先付30%，將來就可退回印花稅差額。

（香港永久居民首套房購房印花稅稅率，來源：受訪者美聯(lián)物業(yè)中介代理提供）

按揭利率方面，香港銀行主要提供的兩種按揭貸款常被稱為 “H按”與“P按”。

據(jù)21世紀經濟報道記者多方了解，“H按” 中的 “H” 是指香港銀行同業(yè)拆借利息（HIBOR），“H按”=“H+固定百分比”。一般銀行普遍有“封頂位”（最高上限利率），以避免因拆息上升導致按揭支出無限增加。若拆息高于“封頂位”，便會按“封頂位”利率還房貸，一般“封頂位”為港元最優(yōu)惠利率為基準的利率。

“P按”是指最優(yōu)惠利率（Prime Rate），為了吸引客戶，香港銀行一般會在最優(yōu)惠利率的基礎上減去一個銀行設定的固定百分比，即“P-固定百分比”。不同銀行設定不同最優(yōu)利率，例如某銀行提供的最優(yōu)惠利率為6%，固定百分比為2.5%，那么購房者的按揭利率為“6%-2.5%”。

（H按與P按區(qū)別，來源：香港中原地產官網(wǎng)）

選P還是選H？

據(jù)恒生銀行官網(wǎng)介紹，銀行的拆息高低基本由貨幣供求主導，在拆息低的情況下，“H按”一般會較優(yōu)惠。在拆息高的情況下，“H按” 是首推之選，因為即使拆息急升，“H按”利率也只會與 “P按”相同。“P按”利率則較為穩(wěn)定，較少機會有大變更，故短期內的每月按揭供款金額是相對固定的，適合一些 “保守型” 客戶，容易估算利息開支。

“一般香港大多數(shù)買家選擇‘H按’ 。”前述美聯(lián)物業(yè)中介代理表示，由于拆息低選“H按”劃算，在拆息高的情況下因為有“封頂位”，“H按”就更劃算了。

從香港整體情況來看，“H按”也是以壓倒性票數(shù)打敗“P按”。2023年7月31日，香港金管局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，以香港銀行同業(yè)拆息作為定價參考的新批按揭貸款（“H按”）所占比例，由5月份的94%上升至6月份的94.8%。以最優(yōu)惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款（“P按”）所占比例，由5月份的2.8%下降至6月份的2.5%。

若貸款人提前還款，是否有罰息？

前述香港中介人士稱，為了保障銀行收入，購房者貸款后兩年內提前還款會有罰息，一般來說，借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，第二年及第三年提早還款的罰息則較輕。此外，貸款時部分銀行提供的現(xiàn)金回贈也會被收回。

提前還款可啟動什么“神器”？

該中介人士表示，購房者如果想提前還款，有更劃算的方式，即啟用高息存款戶口工具。據(jù)香港各大銀行官網(wǎng)介紹，高息存款戶口（Mortgage Link戶口），即存款掛鉤按揭戶口，是為購房貸款者設立的高息活期儲蓄戶口，其存款利率與房貸利率掛鉤。Mortgage Link戶口存款上限是未償還房貸的50%至60%，可讓用戶每個月享有高息，從而抵銷部分按揭利息支出，以減輕購房者償還房貸負擔。

前述中介人士稱，假設你提前還50萬元的貸款，那么意味著你少付50萬元的利息，如果你不還款，而是將這50萬存入高息存款戶口，其收益率與貸款利率一致，相當于抵消了50萬元的利息。

相對自由的轉按揭市場

不同于內地對于轉按揭的嚴監(jiān)管態(tài)勢，香港的轉按揭相對自由。

7月20日，香港金管局總裁余偉文率領的香港銀行公會代表團訪京，他在交流環(huán)節(jié)向媒體表示：“香港的按揭貸款是市場化的，且非常開放、充分競爭。如果市場利率低了，或者其他銀行的利率比較低，就對客戶非常有利，可以從A銀行轉到B銀行。銀行為了競爭按揭貸款，對客戶有回贈等優(yōu)惠手段，甚至會不顧風險將利率降得太低，這個是我們監(jiān)管要管的。”

“在香港，比如我在恒生銀行的按揭500萬元，年利率5%，但若市場利率降至3%，如果恒生銀行不把我的利率降為3%，我就走了，為了留住客戶，恒生銀行是可以改利率的。”余偉文還舉例進行了說明。

前述香港中介人士表示，一般貸款滿兩年后，購房者可以隨時轉按揭，從A銀行轉到B銀行，不滿兩年轉按揭的話會面臨罰息。不過轉按揭的大前提是房價不跌，一旦房價大跌了，即便轉也沒太大意義。

（文章來源：21世紀經濟報道）

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