之前我們在經濟維度，分析了近10年上海的區域分化（《 》）。

總體而言，浦東、長寧、徐匯領跑，青浦、閔行、楊浦墊底。

其實各個區域的分化，在規劃落地上也能找到答案。

(相關資料圖)

即，規劃落地順利的地方崛起，規劃爛尾的地方發展緩慢。

01

南部金三角橫空出世

我們找到了2010年的上海地圖，發現有幾個板塊近十年變化極大。

首先最明顯的是徐匯濱江-前灘-世博組成的黃金三角。

2010年時，這里依舊是大片空地，道路都沒有。

2018年，三片地區全部升級為CAZ，成為名副其實的市區核心。

三片區域起點都不高，徐匯濱江原來是大量廠房、碼頭以及龍華機場，浦東世博這里，原來是上鋼三廠、 上海溶劑廠等污染企業。

前灘原計劃引入環球影城，后來項目中止土地也大片閑置。

2010年世博會徹底改變了這片區域的命運，老舊產業淘汰，一躍成為黃浦江上的三顆明珠。

徐匯濱江成為世界級濱水住區、超大體量產業群，世博建成了總部基地，前灘一直以陸家嘴2.0自居。

過去10年，最能逆天改命的，就是這三個地方。

這三個地方也帶飛了徐匯、浦東。

2010年，徐家匯基本建成，徐匯濱江的到來，給徐匯注入源源不斷的新鮮血液。

世博引入了超過25家央企總部，給浦東貢獻了大量經濟數據。

10多年后的今天，東外灘引入了一家央企中交集團，轟動了樓市。

世博央企總部基地的能級，大家能體會到了吧。

前灘體量雖然不大，卻是近10年產業導入最成功的地方。尚未全部建成，大量寫字樓已經處于滿租狀態。

這些企業當然不是前灘培育，而是各地遷移過來，有來自外區的普華永道，也有浦東本區的西門子。

企業進一步向浦東聚集，浦東浦西經濟增速越拉越大。

02

建成兩個國際社區

新江灣2005年啟動開發，一號項目合生江灣國際公寓2006年4月底上市。

2007年6月，綠城拿到了新江灣城D1地塊，同年10月，仁恒又拿了D3地塊。

所以地圖上顯示初具規模。

新江灣的核心項目，卻很多是2010年后上市，比如仁恒怡庭2010年開盤，華潤新江灣九里2011年開盤。

此后5年是新江灣黃金時代，也是被套牢的五年。

仁恒怡庭因為有別墅，2010年開盤價高達6.29萬/平；華潤新江灣九里2011年開盤，單價5.5萬/平。

2010年，桃浦恒盛鼎城圣都匯只有2.2萬/平，徐匯濱江高溢價盤百匯園也才5萬/平。

黃浦區明日星城二期3.6萬/平，閘北慧芝湖3.1萬/平，浦東張江湯臣三期2.5萬/平。

因為購入價太高，泡沫太大，新江灣需要橫盤五年消化。

另一個原因是，新江灣幾乎是居住屬性，核心產業灣谷科技園規模并不大。

這也是新江灣沒有給楊浦貢獻太大GDP的原因。

真正2010年后的社區是森蘭。

森蘭這個名字2008年開始出現，2009年才開始廣泛宣傳。

2009年初金地未未來、中冶尚城剛開盤時，都說自己是高行項目，并未打出森蘭國際社區的旗號。

2009年中旬森蘭的概念開始鋪天蓋地，房價瞬間起飛。

現在新江灣、森蘭都是上海有名的國際社區，也是品質小區最集中的區域之二。

03

大虹橋初步建成

大虹橋的契機肇始于虹橋樞紐。

虹橋樞紐2005年提出構想，2006年開工，2010年世博會前投入使用，是當時世界最大的鐵路客運中心。

2008年金融危機，全國樓市一片哀嚎。

這時上海市委、市政府作出建設虹橋商務區的戰略決策。

畢竟這里背靠樞紐，有天然的交通優勢。

四大副中心的出發點是疏解市區資源、人口，虹橋商務區更多的是對外吸收更多資源。

這時全國樓市黃金十年差不多結束，一些頭部房企走向全國化，虹橋商務區給了他們來到上海的跳板。

其實虹橋商務區剛開始規劃就是閔行、長寧部分，2015年國家會展中心建成、商務區幾乎建成，才開始向外拓展。

2010年后，大虹橋是西上海樓市絕對的主角，帶“虹橋”字眼的住宅、商辦層出不窮。

其實現在來看，這步棋非常高明。

如果沒有大虹橋規劃，這片區域將是西上海絕對的垃圾地段。

徐涇是青浦邊緣，一直不受重視，除了給物流產業就是建別墅賺賺市區客戶的錢。

華漕合并的諸翟、紀王起點也不高，遠不如七寶、莘莊一帶。

江橋不用講，一直被當成動遷基地，疏導市區人口而已。

更重要的是，這里是四區交界，各區都不會投入太多資源。

徐涇開發了20年，一個好的學校、好的醫院都不給。

這樣下去，各自為政之下這里一定成為發展難題。

現在出現了大虹橋這個宏大規劃，各區都能搭便車做點事情，這片區域才得到各區的垂青，由價值洼地成長為價值高地。

同樣四區交界，高境、淞南一帶大家對比一下就知道了。

另一方面，真如副中心沒有崛起，部分職能也被大虹橋分流。

大虹橋現在名動上海，是開發商賣房的一把利器，然而產業落地卻相對一般。

當初定位是“形成國際500強企業和長三角企業總部集聚的商務功能”，實際上只吸引了一些開發商總部、安踏、魚躍醫療等部分企業，能級不達預期。

官方口徑是大虹橋總產值1400億元，其中700億來自長寧，長寧大家都懂，跟大虹橋關系不大。

實際產值只有700億左右，分散在青浦、閔行、嘉定，各家分的并不多。

這10年，南閔行的第二產業、研發基地觸達瓶頸，大虹橋并未帶來同等級的產業，所以閔行經濟增速放緩。

04

靜安區的重組

這10年，上海發生的另一件大事是靜安閘北合并。

2010年，閘北不夜城、大寧已經初具規模，與靜安合并后開發速度上了新臺階。

大寧金茂府2015年首開賣7.2萬，與靜安合并后直接漲到9.5萬。

不夜城定位極高，是當時上海的門面工程，畢竟這里靠近上海站。

經過十幾年開發，這里已經成為集辦公、商業、娛樂、居住一體的成熟片區。

當然第一代CBD都會面臨老化的問題，不夜城的一些商辦項目后來遇到了問題。

這時兩區合并，又落地了新的項目，不夜城再次起飛。

兩區合并后，靜安也有意的向不夜城疏導產業，諸如法律相關、出入境服務、外貿企業。

當然靜安閘北合作開發最成功的地方是蘇河灣。

2010年后，蘇河灣就開始開發，當年拍出了寶格麗地塊。

兩區合并后，蘇河灣的范圍從北岸延伸到南岸，兩岸聯動有了更大的發展空間。

2016年4月，涉及10個街坊、9.4萬平方米的華興新城舊改基地居民全部搬遷，蘇河灣進入全面開發時代。

整個北站街道，幾乎全部翻新一遍。

以后的蘇河灣，一定是北四區絕對的價值高地、房價高地。

這些大動作，是靜安經濟持續快速增長的動力。

05

失敗的難兄難弟

這10年，黃浦、長寧也在不斷開發，卻沒有建成全新的核心功能區。

黃浦也借助世博做了大量舊改，后期改造成果卻不如浦東、徐匯。

這10年，還有大量規劃“短期爛尾”。

比如寶山南大，2010年規劃就出來了。

2010年《祁連敏感區W121301-1單元控制性詳細規劃》公布，這片區域就是南大。

期限2010-2020年，計劃2020年基本建成。

到2020年，南大其實就賣了兩個新房，保利熙悅、招商中環華府。

2020年南大開發狀況

2010年，前灘是一片空地，2020年已經是聞名上海的中央活動區，太古里已經是三大重奢商場。

2010年，南大是一片空地，2020年依舊是一片空地。

規劃落地不了，寶山的發展速度嚴重受到影響。

另一個沒落地的，是隔壁的桃浦。

桃浦智創城其實2009年就在規劃，2012年正式確定了智創城的概念。

2020年時，桃浦只落地了一個中以創新園，與以色列合作，規模很小。

2022年后桃浦再次啟動開發，已經連拍6塊宅地。

失去的那10年，卻嚴重影響了普陀的產業導入。

這10年，真如也一片死寂，直到2018年新的規劃出爐。

這10年，普陀也就靠長風保住了顏面。

更讓人惋惜的還是東外灘，地理條件、開發起點與徐匯濱江類似，只是運氣不太好——沒趕上世博。

東外灘2003年就準備開發，也曾想過蹭一下世博熱度。

東外灘2號項目“漁人碼頭”2004年審批就已通過，作為世博會配套項目2007年底就開始動工。

然而2010年世博會隆重舉辦時，它還在施工。

然后楊浦人民就一直等啊等啊，每年都會等來一則振奮人心的消息：特大喜訊！漁人碼頭將于明年開業！。

這樣的消息重復了不知道多少次之后，終于在2017年底對外營業。

現在該商場內大量商鋪已經關門，生意冷冷清清。

1號項目八埭頭的爛尾故事不用贅述，兩大標桿沒起來，這10年東外灘幾乎陷入停滯。

現在的徐匯濱江，是上海一梯隊豪宅區，產業尚未全部入住，大部分項目卻已落地。

東外灘落下了不止一點半點。

這10年，新江灣城主打低密度住宅區，產業能級不夠。

東外灘產業用地規劃很多，卻一直爛尾。

楊浦腹地，黃興公園之類早已建好，這10年沒什么動靜。

這種背景下，楊浦能崛起才是見鬼。

上海黃金十年，變化實在太大，沒有把握住的板塊后面翻身很難。

你還知道哪些板塊把握住了這10年？

以上為正文

編輯∣環線咨詢

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