文/樂居財經徐酒眠

上市三年多，興業物聯（09916.HK）終于發布了第一筆收購。

(資料圖片)

7月5日晚間，興業物聯公告披露，其擬斥資9500萬元，收購河南正之悅置業有限公司（簡稱“正之悅”）全部已發行股本。

當日收盤后，興業物聯全資附屬公司河南興業物聯網管理科技有限公司與賣方河南正商置業有限公司（簡稱“正商置業”），已就這筆交易訂立了協議。

穿透股權，這其實是正商集團創始人張敬國家族內部一筆左手倒右手的關聯交易。賣方正商置業的最終實控人，是張敬國的妻子黃燕萍。而他們的女兒張惠琪，則是興業物聯的非執行董事及實控人之一。

上市物企收購控股股東手中的其他公司股權，已經不是行業的新鮮事了。不過，興業物聯的這筆關聯收購，還是頗有看點。

河南正之悅置業有限公司，從企業名稱不難看出，這是一家房地產開發公司。物業服務與地產開發相伴而生，但房企把物企分拆出來，后者走的是輕資產運營模式，而這一定程度上是與房地產開發走的重資產路線，是相悖而行的。

上市物企也有不少收購關聯方重資產的先例，比如去年11月，遠洋服務（06677.HK）在北京、深圳買了遠洋集團的兩處辦公樓。不過，相關交易的對象，一般也都是已經發展成熟的物業。而興業物聯收購正之悅，后者持有的物業項目還在發展中，預計要到2025年12月31日竣工。

種種“反常”，興業物聯的這筆關聯收購背后，究竟打的是何算盤？

“增重”項目

根據公告，此筆交易達成后，正之悅將擁有土地面積約為1.49萬平米、建筑面積4.47萬平方米的鄭州正商中心項目。

該項目位于河南省鄭州市如意西路東及如意河西一街南，是正商集團在2018年5月31日拿下的一塊商業服務地塊，使用年期為40年。

樂居財經《物業K線》通過公開資料獲悉，當年這塊土地的起拍價為1.94億元。不過，正商集團最終用了多少錢拍下該地塊，暫不得而知。

2018年4月，鄭州市城鄉規劃局鄭東新區規劃分局披露這塊土地的規劃許可證批前公示。彼時，該項目的名稱為正商凱悅酒店。今年6月5日，鄭州市自然資源和規劃局鄭東新區分局又公布了對該地塊變更建筑方案征求意見表。

按照原來的建設工程許可證（2021年12月31日頒布），這塊土地計劃建設1幢地上11層的酒店、1幢地上10層的服務型公寓，以及兩層地下車庫。

最新變更建筑方案中，酒店樓幢7-10層中，有合計共27間客房功能調整為服務型公寓；服務型公寓樓幢的1層中，調整出了9間沿街商業。

在公告中，興業物聯對此時介入該項目做了解釋，“倘本公司參與到物業開發項目的早期階段，則本集團可全面整合我們的物聯網解決方案。”

“董事認為，目標公司項下的物業項目將在中長期內為本集團帶來客觀的回報”，興業物聯對這個尚在開發中的物業項目十分看好，其董事會表示，正之悅目前持有的物業項目涉及酒店及可售商業單元開發，且其已為酒店聘請了一家酒店管理公司進行運營及業務發展。

額外的“收購款”

投資這個項目，興業物聯未來可收回多少回報，尚不得而知。但目前可以肯定的是，除了9500萬元收購正之悅全部已發行股本的收購款之外，興業物聯還需要拿出更多資金。

其中，截至這筆交易訂立協議當天，正之悅還欠付賣方正商置業約1.45億元。根據協議的條款，正之悅需要在6個月內悉數償還這筆股東貸款。按照公告的意思，這筆錢應該是需要興業物聯來承擔了。

更重要的是，鄭州正商中心項目還沒有竣工，相關物業建設還需要大筆資金投入。

此前，正之悅已與正商發展的直接全資附屬公司正陽建設訂立建設合約。興業物聯也同意同意聘請正陽建設為承包商，為鄭州正商中心項目提供設計及建設服務。

而與正商置業簽訂正之悅股權交易的當天，興業物聯也與正商發展訂立了建設總框架協議。據此，自當日起至2025年12月31日期間，興業物聯將不時聘請正商發展為其服務供應商，提供建設服務。

根據這份建設總框架協議，自生效日期起至今年底，以及2024年度、2025年度，雙方約定的年度上限分別為3680萬元、2.13億元、2.45億元。據此計算，興業物聯在鄭州正商中心項目，可能還需要再投資4.94億元。

這筆關聯投資收購，對興業物聯而言算是一筆大的交易了。

數據顯示，過去的2022年，其實現應收3.21億元，同比增長約14.0%；同期，錄的毛利9970萬元，同比增長約6.3%；母公司擁有人應占溢利約為人民幣4720萬元，較去年同期約人民幣5450萬元減少約13.4%。

此外，截至2022年12月31日，興業物聯手中的現金及現金等價物約為4.68億元，另外再有受限及受押銀行存款10萬元。

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