房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場，房企所比拼的不再僅僅是規(guī)模。考驗(yàn)著房企可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ木S度有幾個方面，其中重要的一點(diǎn)是對資金的把控能力，此外是“護(hù)城河有多寬”，這兩個重要指標(biāo)決定了企業(yè)在這個高烈度的競爭時代，能夠走得有多遠(yuǎn)。

頭部房企中，招商蛇口在培育新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)方面，是具有代表性的一家。自2015年12月30日吸收合并招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)無先例重組上市以來，招商蛇口開始謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司將自身定位于“中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商”，開始了順應(yīng)時代及自身尋求高質(zhì)量發(fā)展的“綜合發(fā)展”之路。

如今轉(zhuǎn)型的成效已經(jīng)初顯。招商蛇口以“前港-中區(qū)-后城”獨(dú)特的發(fā)展經(jīng)營模式，旗下社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營以及郵輪業(yè)務(wù)三大板塊協(xié)同發(fā)展。

此外，招商蛇口也是積極擁抱資本市場的典范，2019年，招商蛇口在中國香港上市了房地產(chǎn)投資信托基金;同年，完成了對中航善達(dá)的并購重組，重組更名后的招商積余作為招商蛇口控股子公司正式在深交所上市。

穩(wěn)健經(jīng)營拓寬護(hù)城河

宏觀經(jīng)濟(jì)壓力下，招商蛇口仍然實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營。1-11月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1013.46萬平方米，同比增加42.42%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1970.47億元，同比增加32.41%。

同時，從公司2019年半年報(bào)披露數(shù)據(jù)可以看出，截至上半年，招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收入40.08億元，同比增長31.26%;毛利率為36.52%，同比增加6.51個百分點(diǎn)，而營收占比較2018年同期增加8.58個百分點(diǎn)至24.02%。

融資能力和負(fù)債率是最能夠看出一家房企底色的指標(biāo)。招商蛇口2019年中期平均融資成本為4.91%，在行業(yè)中處于最低水平之一;截止上半年，公司凈負(fù)債率為53%，也遠(yuǎn)低于行業(yè)均值99.62%。

分析人士指出，從目前來看，招商蛇口正朝著轉(zhuǎn)型目標(biāo)穩(wěn)健前行，雖然短期來看，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營仍占公司業(yè)務(wù)收入的主要來源，而園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)是貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要部分;郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營屬于需要大量前期投入的新業(yè)務(wù)。

但中期來看，園區(qū)的有效拓展將為社區(qū)板塊提供充足的高價值土地儲備，園區(qū)產(chǎn)業(yè)的聚集和基礎(chǔ)設(shè)施的完善也將有效提高住宅產(chǎn)品價值，公司提前布局的郵輪業(yè)務(wù)將助力公司打造特色的郵輪母港，并增強(qiáng)獲取城市綜合體的能力，為社區(qū)板塊儲備優(yōu)質(zhì)的土地資源;而長期看，三大板塊協(xié)作發(fā)展，交叉運(yùn)營，不斷拓寬公司在行業(yè)競爭中的護(hù)城河。

實(shí)際上，2019年以來，招商蛇口圍繞“前港-中區(qū)-后城”模式，對應(yīng)郵輪、園區(qū)、社區(qū)三大業(yè)務(wù)，通過整合集團(tuán)資源，結(jié)合城市功能升級、生產(chǎn)方式升級、生活方式升級，持續(xù)打造和完善全生命周期產(chǎn)品體系，目前已呈現(xiàn)多元協(xié)同發(fā)展，遍地開花的趨勢。

招商蛇口直接或間接參與的郵輪母港及綜合配套已布局深圳、廈門、上海、湛江、天津等沿海城市，并在積極拓展長江沿岸的內(nèi)河游輪項(xiàng)目;另外，公司多元化發(fā)展板塊業(yè)績也有所上升。

如在長租公寓方面，截至2019年上半年，在精耕深圳市場的基礎(chǔ)上，全面覆蓋北京、上海、南京、杭州、武漢等15個城市，合計(jì)在全國布局2.5萬間，管理規(guī)模總計(jì)約100萬平方米;在大健康領(lǐng)域，從養(yǎng)老、醫(yī)療、健康管理等方面推進(jìn)大健康業(yè)務(wù)，打造標(biāo)桿項(xiàng)目，探索盈利模式。在大文創(chuàng)方面，初步形成了整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，文化教育方面確定了產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的思路與策略，國際學(xué)校項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)，積極拓展公教合作等等。

招商蛇口表示，公司始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一、效益優(yōu)先、規(guī)模適度”的戰(zhàn)略原則，以綜合發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。要以定力、實(shí)力和耐心穿越行業(yè)周期，一方面要把目光放長遠(yuǎn)，發(fā)揮央企的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，積極響應(yīng)國家戰(zhàn)略規(guī)劃，一方面也要穩(wěn)健運(yùn)營，為企業(yè)自身實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展之路打造新引擎。

擁抱資本市場有望迎來利好

在央企行列，招商蛇口是積極擁抱資本市場的典范，2019年也是招商蛇口收獲頗豐的一年。2019年12月16日，招商蛇口正式完成對中航善達(dá)的并購重組，重組更名后的招商積余正式在深交所上市，為央企改革再添經(jīng)典案例。

“積余”意為對存量資產(chǎn)的管理、運(yùn)營及服務(wù)，招商積余的上市，不僅意味著中國A股市場上物業(yè)領(lǐng)域又一巨無霸的誕生，同時也承載了招商蛇口對布局存量資產(chǎn)管理、運(yùn)營和服務(wù)的“大物業(yè)”領(lǐng)域未來莫大的期待和信心，招商積余未來將成為招商蛇口的轉(zhuǎn)型發(fā)展新引擎。

其實(shí)，為了盤活手中大量的存量資產(chǎn)，招商蛇口不僅將旗下物業(yè)資產(chǎn)借道中航善達(dá)實(shí)現(xiàn)在A股上市，此前還不斷試水包括CMBS、ABS、ABN等在內(nèi)的資產(chǎn)證券化手段，最引人矚目的是，2019年12月10日，招商蛇口發(fā)起的招商局商業(yè)房托在港交所成功上市，這不僅創(chuàng)下了香港REITs市場冰封六年之后的首單IPO，更是首只由央企在香港上市的房地產(chǎn)投資信托基金，也為不動產(chǎn)金融開啟了一種全新的思路。

不僅如此，招商蛇口的前海土地整備也已圓滿落地，未來將為公司的業(yè)績增長作出貢獻(xiàn)。2019年12月30日晚，招商蛇口發(fā)布公告，招商蛇口2019年第四次臨時股東大會審議通過《公司與深圳市前海開發(fā)投資控股有限公司共同增資深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司的方案》的議案，同意下屬公司招商前海實(shí)業(yè)和前海投控共同增資深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司。

這標(biāo)志著前海土地整備事宜在2019年上半年全面完成后，前海合資合作事宜亦順利通過，至此，前海土地整備及合資合作項(xiàng)目圓滿落地。

根據(jù)公告，本次交易完成后，合資公司將依托招商蛇口與前海投控在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、制度創(chuàng)新、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理等方面的成功經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢資源，加快片區(qū)開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理和產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，發(fā)揮產(chǎn)城融合效應(yīng)，促進(jìn)創(chuàng)新要素集聚，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級，落實(shí)國家“一帶一路”倡議打造企業(yè)走出去門戶基地，建設(shè)深港合作的平臺載體。

多份研報(bào)指出，招商蛇口在重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合;公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量極高，具備“市場化+非市場化”強(qiáng)大拿地優(yōu)勢。公司作為大灣區(qū)核心標(biāo)的，資產(chǎn)價值有望進(jìn)一步提升。公司前海土地整備及合資合作的完成，前海項(xiàng)目開發(fā)加速，將推動利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表的改善。此外，招商積余和招商局商業(yè)房托先后完成上市也將有望增厚公司估值。

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