寬備窄用，房地產(chǎn)開發(fā)之外正在開出經(jīng)營性業(yè)務(wù)的花

【資料圖】

三十年來，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎之一，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了巨大動能。而不斷擴(kuò)大的房地產(chǎn)生態(tài)，容納了不斷增加的城市人口，也為國人的生活水平提高做出了重大貢獻(xiàn)。

然而，到2020年前后，在人口紅利與債務(wù)紅利的共同消退之下，種種跡象已經(jīng)表明，本輪中國房地產(chǎn)業(yè)的周期擴(kuò)張，可能已達(dá)到頂峰，并漸趨平穩(wěn)。

在下行通道中，以往所倚賴的高杠桿和高周轉(zhuǎn)模式，讓國內(nèi)不少房地產(chǎn)公司暴露出問題。眾多投資者，也對房企的債務(wù)安全問題憂心忡忡。

也正是在屢屢傳來債務(wù)危機(jī)之際，也有房企如期兌付，在行業(yè)發(fā)展過程中用實際行動釋放積極信號。

8月14日，市場消息稱，龍湖集團(tuán)已將17億元款項撥入18龍湖04債券兌付專戶，目前龍湖年內(nèi)境內(nèi)到期債務(wù)僅余11月到期的1.19億元。

8月18日，龍湖成為行業(yè)首家發(fā)布2023年中期業(yè)績的公司，財報顯示，上半年龍湖集團(tuán)營收620.4億元，實現(xiàn)毛利額139億元，相較于去年21.3%的毛利率提升1.1%至22.4%。其中，經(jīng)營性利潤占比更是超過一半，公司利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

作為房企龍頭之一，在行業(yè)寒冬之際，龍湖為何還能保持如此活力？在起家的房地產(chǎn)主業(yè)之外，還將雞蛋放在哪些籃子里了呢？我們以龍湖為案例，來研究和分析這家并不高調(diào)的公司，為何能在行業(yè)的狂風(fēng)暴雨中穿越冷暖。

01

多航道協(xié)同并進(jìn)，經(jīng)營性業(yè)務(wù)表現(xiàn)強(qiáng)勁

站在現(xiàn)如今的時間節(jié)點看，憑借多年來“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的鋪排，龍湖集團(tuán)早已不是一家單純的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。它已經(jīng)構(gòu)建起開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊。

據(jù)龍湖披露，開發(fā)板塊由地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)組成，聚焦改善性需求，持續(xù)打磨產(chǎn)品品質(zhì)；運(yùn)營板塊主要包括商業(yè)投資與長租公寓兩大業(yè)務(wù)，對應(yīng)當(dāng)前增量市場向存量市場發(fā)展的趨勢；而龍湖智創(chuàng)生活以及龍湖龍智造構(gòu)成的服務(wù)板塊，則進(jìn)一步把握新型城鎮(zhèn)化帶來的紅利，以輕資產(chǎn)的形式帶動企業(yè)快速發(fā)展。

從商業(yè)投資的天街、長租公寓的冠寓，到物業(yè)管理的龍湖智創(chuàng)生活、智慧營造的龍湖龍智造，再到產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的藍(lán)海引擎以及養(yǎng)老板塊的椿山萬樹，都是在過硬開發(fā)能力支持的下，包括運(yùn)營、服務(wù)在內(nèi)的多板塊、多航道聚焦協(xié)同的嘗試與開拓。

龍湖天街的打造，便是這種能力的最佳體現(xiàn)。

在地產(chǎn)界，有一句響當(dāng)當(dāng)?shù)膕logan：“一座天街，改變一座城市。”

在龍湖商業(yè)精細(xì)化經(jīng)營理念之下，輔以房地產(chǎn)開發(fā)硬實力的支持，每座天街，都擁有其獨特的“故事腳本”。

例如，北京麗澤天街以“STAGE”為概念，通過重新定義品牌組合，讓每種業(yè)態(tài)都融入場景體驗之中，并提倡空間美學(xué)與內(nèi)容品牌的無感連接，使消費(fèi)者在不同角色之間自由切換，讓購物體驗更具場景體驗感，也構(gòu)成其獨有的品牌氣質(zhì)。

而杭州西溪天街以生活美學(xué)賦能商業(yè)空間，用科技手段解鎖生活新方式，打造出了一座集購物休閑、潮玩體驗與社交娛樂為一體的沉浸式體驗“城市花園”。

同時，龍湖商業(yè)在注重IP打造的同時，也將“匠人精神”貫徹始終，不斷踐行著“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略創(chuàng)想。

以東北首座天街——龍湖沈陽渾南天街為例，作為龍湖商業(yè)在東北的項目首秀，將商業(yè)項目形態(tài)、龍湖天街與城市軌道交通都進(jìn)行了“龍湖化”的詮釋，成為沈陽最大的商業(yè)綜合消費(fèi)體之一。

而這，也只是龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)商業(yè)一面的體現(xiàn)而已。

2023年上半年，龍湖由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)帶來的收入達(dá)121.7億，同比增長10.4%。其中，運(yùn)營業(yè)務(wù)半年實現(xiàn)收入63.3億元，服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入達(dá)58.4億元，均實現(xiàn)快速增長。目前，運(yùn)營業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)，已成為與地產(chǎn)開發(fā)并行的第二和第三增長曲線，龍湖面向未來的陣勢已經(jīng)拉開。

在2023年房企開發(fā)業(yè)務(wù)普遍深受煎熬的大環(huán)境下，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性業(yè)務(wù)如此強(qiáng)大的吸金能力，展現(xiàn)出了很好的成長性和可持續(xù)性，也成為了其他房企學(xué)習(xí)、取經(jīng)的對象。

但經(jīng)營性業(yè)務(wù)的開展，往往需要重投入、重運(yùn)營，盈利之前甚至有數(shù)年醞釀期，既需要足夠的戰(zhàn)略定力，更需要在豐年時的提前部署。

對于早年間規(guī)模不大的龍湖而言，龍湖內(nèi)部也曾有著反對的聲音——在房地產(chǎn)狂奔的那些年里，高杠桿幾乎就意味著確定性的高收益，但好在自2003年便涉足商業(yè)板塊的龍湖，堅定地將經(jīng)營性業(yè)務(wù)保留、發(fā)展了起來。

截至2023年6月末，在運(yùn)營業(yè)務(wù)上，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國XX座城市，累計開業(yè)運(yùn)營的商場達(dá)XX座；龍湖冠寓在推動產(chǎn)品升級的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量，總開業(yè)房間數(shù)已達(dá)XX萬間，緊扣民生底色，超XX萬房間納入保障性租賃住房。

而在服務(wù)行業(yè)中，龍湖智創(chuàng)生活保持著在管面積有質(zhì)量增長，并在小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務(wù)領(lǐng)域，印證了服務(wù)半徑延伸的可能性；全新推出的“智慧營造”品牌——龍湖龍智造，也已快速成為代建行業(yè)的有力競爭者，在此之外，還有養(yǎng)老、產(chǎn)城等不同業(yè)務(wù)的持續(xù)探索。

這樣的數(shù)據(jù)，對于龍湖來說，意味著經(jīng)營性業(yè)務(wù)已然全面實現(xiàn)內(nèi)生式驅(qū)動。

02

敬畏風(fēng)險，龍湖靠岸

在不斷外延的經(jīng)營性業(yè)務(wù)之外，龍湖的基本盤——房地產(chǎn)開發(fā)，也保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢，在如此凌冽的大環(huán)境之下實屬不易。

而能穩(wěn)定當(dāng)前的節(jié)奏，與龍湖對待土儲和貸款的態(tài)度不無關(guān)系。

近兩年中暴雷的房地產(chǎn)企業(yè)，往往有著這兩大特征之一：一是在行業(yè)快速增長階段盲目自信，在各大城市中瘋狂拿地，但在到期債務(wù)無法償還時，卻因土儲質(zhì)量不佳，難以變現(xiàn)而暴雷；二是融資渠道不暢、融資成本過高，最終拖垮整個企業(yè)。

龍湖在對待拿地這件事上，保持了一貫的謹(jǐn)慎，以快速周轉(zhuǎn)的模式著重開發(fā)一線城市項目。

早些年，龍湖也曾踏入過“山湖海”美好幻象的泥淖中，后來調(diào)整較為及時，開發(fā)的項目重新聚焦在一二線城市中。

截至7月底，龍湖集團(tuán)在2023年中，已經(jīng)累計獲取了21宗地塊，主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市，總建筑面積為217.8萬平方米，權(quán)益地價176.5億元。

在上半年的業(yè)績發(fā)布會中，龍湖相關(guān)人士表示，伴隨著行業(yè)的緩慢回暖，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健。

上半年完成84個項目、6.2萬套房源的交付，100%如期交付，共實現(xiàn)營業(yè)額498.7億元，交付物業(yè)總建筑面積為383.2萬平方米，其中，一二線城市銷售占比達(dá)95%。

同時，龍湖還上線了“云交付”、“交房即交證”等服務(wù)，“以新交心”不斷升級用戶體驗，交付滿意度高達(dá)90%以上。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展的同時，龍湖還在持續(xù)提高財務(wù)安全度。

在本輪房地產(chǎn)高杠桿、高周轉(zhuǎn)潮水退去時，不少房地產(chǎn)龍頭企業(yè)陷入了流動性不足、資產(chǎn)處置越賣越虧的死亡螺旋。而像龍湖這樣不盲目追求規(guī)模的公司，也被證明選對了健康發(fā)展的路。

境內(nèi)債務(wù)方面，龍湖在今年7月底到8月中旬，連續(xù)兌付5筆境內(nèi)債，合計規(guī)模達(dá)到83.7億元。

境外債方面，龍湖近期新獲得一筆5年期、31億港元的銀團(tuán)貸款，同時按計劃有序提前歸還海外債務(wù)，預(yù)計2024年1月到期的153億港元銀團(tuán)貸款，目前已提前償還72億港元，其計劃在年內(nèi)全部提前償還，展現(xiàn)出了極強(qiáng)的現(xiàn)金流管理能力。

而在積極的償債之外，在融資方面，龍湖保持著行業(yè)最優(yōu)水平。

依靠三大航道穩(wěn)定的發(fā)力，集團(tuán)持續(xù)獲資本市場穩(wěn)定評級認(rèn)可。其中，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB-穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。

總得來說，無論從拿地的考量，還是融資的安全性、流暢性來說，龍湖一直保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度，而這也成為了房地產(chǎn)寒冬中龍湖得以安然無恙的“護(hù)身符”，而在未來，保持這一習(xí)慣，龍湖也將穩(wěn)健走出每一步。

03

寫在最后

在過去，房地產(chǎn)是一個敢打敢沖，杠桿拉滿，便能獲取超額收益的行業(yè)，但在可預(yù)見的未來里，這樣的日子已經(jīng)一去不復(fù)返。

而通過長期對海外成熟房地產(chǎn)市場的觀察后，龍湖對于未來的思考已日漸清晰。無論是持續(xù)專注高端地產(chǎn)、優(yōu)中選優(yōu)的土儲策略，還是進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營百年企業(yè)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，都是龍湖交出的答卷。

而對自98房改以來，已經(jīng)自由發(fā)展二十五年的中國房地產(chǎn)市場來說，發(fā)展模式的變革也將進(jìn)入深水區(qū)。

龍湖作為先行者踏出的每一步，都將成為后來者寶貴的經(jīng)驗。也有充足的理由相信，作為一家長期堅守一二線城市發(fā)展戰(zhàn)略同時在如此行業(yè)肅殺背景下能夠保持高安全邊際、低風(fēng)險偏好的企業(yè)，龍湖有能力安然度過行業(yè)寒冬。

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