9月第一周，北京兩個郊區項目的表現引人關注。

順義俸伯片區的青年ONE序，成交56套，拿下普宅榜冠軍。緊隨其后的是房山長陽的新城投御河園，以46套的銷量居于亞軍。

(資料圖)

相較于自帶紅盤基因的冠軍項目（2024年爆款青年ONE的續作），拿到亞軍的新城投御河園，讓人頗感意外。據京樓數據顯示，今年前8個月，御河園網簽僅173套，而這一周的銷量，就超它過去一個月的成交水平。

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低價，或許是項目走量的核心原因。

新城投御河園，9月首周的成交均價約1.76萬/㎡，較3個月前，降了近8000元/㎡，創入市以來新低。

其實，從2024年入市開始，它的價格就一路下調。當年項目一期開盤，網簽價為30530元/㎡，到了2025年，網簽價已降到27130元/㎡。至今兩年時間，價格整體降了約1.33萬/㎡，降幅超過42%。如果對標項目取證時的擬售價，當前單價更是直降了2萬/㎡。

6-8月御河園網簽數據

取證價格

1.7萬的單價，放在目前整個市場看，幾乎沒有對手。

就房山來說，新房單價基本3萬+，御河園的價格可以說觸到區域價格底線。

在房山，能與之處于同價格水平的，僅有旭輝城、北京建工攬星越等極個別項目。不過這些低價盤都在六環外，并且距離地鐵都較遠。反觀御河園，地處五環邊的房山長陽核心板塊，雖不在地鐵邊，但距離也不到2公里，地段條件占優，卻賣出了洼地價格。

再看其周邊的新房，西側3公里外的北京城建·和知筑，均價在3.7萬/㎡上下，北側3公里外的中海寰宇視界，價格接近3.8萬/㎡。單價相差近2萬，以88㎡戶型測算，總價直接省下近180萬，足以再購置一套房產。對剛需的吸引力不言而喻。

對比二手房市場，它的價格優勢也很明顯。長陽板塊的二手房均價也在2.5萬/㎡左右。品質稍好的次新房，掛牌價大都在3.5萬/㎡往上，形成明顯的價格倒掛。

而在全北京范圍內，單價2萬/㎡以下的新房寥寥無幾。城六區自不用說，門頭溝、通州等郊區也很難找到，畢竟它們多數房價也在3萬/㎡以上。也就緊鄰廊坊的K2春風十里、住總如院等極個別項目，價格能在2萬/㎡以內。外加密云、平谷等少數低價項目。不過，這些1萬+新盤，無論是區位，還是通勤等條件，都難以和五環邊、臨近地鐵的御河園相提并論。

但與頗具競爭力的價格相比，御河園的產品卻遜色不少。

它由房山的區屬國企來開發，原是承接西城區人口疏解的定向安置房，屬于項目西側長新家園的一部分。后隨著疏解計劃的調整，部分樓棟轉為純商品房上市。

御河園產品從65㎡一居到116㎡三居，因為是安置房，其戶型設計基本是十幾年前的市場水準，全南向，南北單面寬是多數。即便是較大的110㎡戶型，也沒有配備當下主流的南向三面寬，居住體驗勢必有所影響。

戶型圖

得房率，也不占優勢，僅約80%左右。放在當下得房率普遍90%+的新房市場，它基本是下游水平。比如同板塊的和知筑鉑瑞，得房率90%-99%區間，還疊加陽臺贈送，架空層等設計。

品質上看，御河園中規中矩。建筑上，有干掛石材和真石漆、三玻兩腔斷橋鋁窗、同層排水等配置。社區內，也有相應的休閑游樂區。但整體質感和當前主流商品房相比，仍存在不小差距。

不過，御河園也并非一無是處。

生活配套還算扎實。所處的長陽板塊，是房山距離市中心最近、配套成熟度較高的板塊。首創奧萊、京投港、印象城等商業外，還有清華附中、黃城根小學等優質學校，加上五環等主干道，開車到豐臺科技園、麗澤商務區，大約半小時就能抵達。并且，御河園還是現房。去年一期交付，今年4月二期也完成了交付。

安置房的品質爭議，長久以來一直存在。但御河園短期還不錯的成交恰好說明，對于剛需盤而言，當價格足夠低時，產品等層面的短板都可以被忽略。畢竟，剛需買房，資金預算永遠是第一道門檻。

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近些年，五環至六環間，一直是北京新房供應的集中地。

以2025年為例，五環外新增的新房供應，占到了全北京的6成，成交近1.9萬套，可謂是斷層領先。環線內房價分化很大，海淀北五環外的新房單價能到10萬+，朝陽東五環可達7萬+，而豐臺、大興等五環外的區域，房價能落到5萬以下，西南五環外甚至可到3萬左右。

就供應來說，除去少數高端改善盤，五環外基本就是剛需、剛改盤的 “修羅場”。市場內卷也很激烈，開發商要么比拼產品，要么加碼面積贈送，還有的直接降價走量。

從成功跑出來的項目能看出，它們想突圍，大概有兩條路徑。

一是要有過硬的產品、配套。通州上半年套數冠軍——中海玖樹滿和就是個例子，四代宅產品，75㎡做到了三居，戶型綜合使用率做到了92%以上，其他戶型最高能到99%。況且，它是個地鐵盤，距離1號線九棵樹站大約600米，剛需通勤較為便捷。所在的通州城區，商業、學校、三甲醫院、公園也都一應俱全。

另一個就是把價格壓到讓同行沒有競爭力。除了上文提到的御河園，大興首創禧悅興城也是個典型。它在在大興位置略偏的團河，配套基本依賴京開以西的黃村板塊，而且其前身也是安置房，產品整體較為一般。但在周邊新房基本4.5萬/㎡的行情下，它的價格僅約2.86萬/㎡，一居總價180多萬，最大三居總價也才300多萬，價格優勢十分明顯。所以從去年到今年前八個月，它的熱度持續走高，穩居大興成交前列，僅上半年就網簽就達到247套。

兩種打法看似不同，本質卻一致。在預算有限的剛需市場里，購房者最看重的無非是“值不值”：產品足夠好，或者價格足夠低，總得占一頭，才能在白熱化的競爭中真正跑出來。

接下來，青年ONE序、御河園兩大剛需盤，能否會延續熱銷勢頭？而尚未入市的宋莊首開熙悅京晏、瀛海亦莊國賢府、綠城四道橋等項目，誰又能在市場中脫穎而出？靜待后續市場的答案。

（完）

關鍵詞： 現房 五環 戶型 新房 商品房 北京市 改