“指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。”8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會議中，回應了市場關切。

2023年一季度以來，由于新增房貸利率和存量房貸利率存在較大利差，出現(xiàn)部分居民提前償還房貸的情況，這引起監(jiān)管部門的注意。

在7月14日在國新辦新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾曾談到，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

(資料圖)

從“支持和鼓勵”到“指導”的變化，使得存量個人住房貸款利率的調整呼之欲出。數(shù)位受訪者認為央行這一表態(tài)順應了市場的需求。

在房地產方面，本次會議還提出要支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

“希望政策早日落地。”“希望簡化申請流程。”一些行業(yè)讀者紛紛給中國房地產報后臺留言。

回應市場關切

在8月1日召開的央行、國家外匯管理局2023年下半年工作會議上，央行明確提出因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，同時指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

招商證券認為，存量按揭利率下調可能性較高。2017年～2021年間，房地產調控嚴格，新發(fā)放按揭貸款規(guī)模大且房貸利率較高。近兩年，全國房價普遍低迷，房貸新客戶普遍承受了房價虧損，財富縮水。

此外，由于近幾年存款利率顯著下調，使得存量按揭貸款利率與三五年定期存款利率的差距擴大，老百姓普遍缺乏好的投資渠道，導致提前還貸較多。

存量按揭貸款利率明顯下調有望較大程度上減少提前還貸規(guī)模。在央行領導表態(tài)支持及鼓勵銀行調整存量按揭貸款利率后，出于金融工作的人民性高度，銀行需要對此采取必要的舉措，回應廣大群眾的關切。

首都經(jīng)濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池教授在受訪時稱，“在我國利率市場化過程中，在存量浮動利率房貸轉換過程中，有些借款人選擇了固定利率貸款，造成在利率下行下，房貸利率高處站崗，因此，不得已選擇提前還貸置換更低的房貸利率。”

趙秀池認為，央行指導商業(yè)銀行依法調整存量個人房貸利率非常正確，她建議商業(yè)銀行統(tǒng)一將選擇固定利率的存量房貸統(tǒng)一轉換為基于LPR的浮動利率貸款。對于已經(jīng)認房不認貸的城市，按照首套房利率進行轉換。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行這一表態(tài)，意味著政策順應民意，順應擴內需促消費的大背景。但也要有序推進這項工作，避免無序競爭導致市場預期發(fā)生大幅度波動，認為房貸利率會有非常大的下降空間，導致金融機構利差快速收窄，惡化金融機構的盈利水平，影響金融機構支持國家發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展公共金融。

如何調整

存量按揭貸款利率下調歷史上曾發(fā)生過一次。2008 年10 月，央行宣布將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7 倍，并在答記者問中表示金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

當年由于轉按揭的盛行，銀行為爭奪按揭貸款業(yè)務，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。

住房金融高級經(jīng)濟師陳斌認為，“對于市場而言，有序調整存量房利率，是早就該改變的做法，以前利率下行期間的轉按揭就是基于此，可以降低存量房貸款利率。后來，央行限制轉按揭，讓市場暫停改變。此次變動只不過是理順市場行為而已，市場各方反應宜平靜些為好。”

“根據(jù)最新披露的數(shù)據(jù)，個人住房貸款余額連續(xù)兩個季度減少，這是歷史上的首次，意味著房貸進入了存量時代。爭搶存量時代優(yōu)質資產的競爭下，銀行開啟了降低存量房貸利率的大幕。部分城市或部分銀行已經(jīng)開始降低房貸利率，未來的競爭會越來越激烈。”李宇嘉表示。

當下，已有銀行在部分地區(qū)率先行動調整存量房貸利率。例如，此前有消息稱，興業(yè)銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券，該行對此回應稱：“該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng)新試點，并未大量推廣。”

趙秀池稱，從支持剛需和改善性住房需求、金融經(jīng)濟社會穩(wěn)定角度來看，必須允許存量房貸固定利率轉換為基于LPR的浮動利率。因為當初存量房貸都是浮動利率，只不過是基于央行基準利率的浮動利率，從法理上應該自動轉換為基于LPR的浮動利率。

由于存量按揭貸款利率下調將壓縮銀行息差，加大經(jīng)營壓力，銀行主動下調的動力較弱。這可能需要監(jiān)管明確調整的方案，因而存量按揭利率下調尚需時間。

存量按揭貸款利率調整的可能路徑如何？招商證券認為，存量按揭加點下調的可能方案為，存量按揭貸款加點高于目前區(qū)域最新加點幅度的，按揭貸款加點有可能下調至最新的，低于最新加點幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區(qū)域下限，存量按揭利率降至當?shù)禺斍靶掳l(fā)放利率之下也是不合理的。為了推進存量按揭利率調整工作，銀行可以在手機銀行、網(wǎng)上銀行等設置調整申請鏈接，讓客戶自主申請，也可以網(wǎng)點線下申請，操作難度很低。

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